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Vendre un logement occupé ou donner congès ?
Immobilier  |  Fri - February 6, 2015 8:26 pm  |  Article Hits:7426  |  A+ | a-
Le vendeur préfère donner congé et vendre libre. Le prix ne subit alors aucune décote liée à la durée du bail restant à courir. Mais la loi du 6 juillet 1989, modifiée à plusieurs reprises, complique la législation. Le bailleur personne physique, propriétaire d’un seul bien immobilier, voit la valeur de son droit de propriété minorée depuis la loi Alur du 24 mars 2014. Le législateur a durci les conditions de délivrance d’un congé pour vente permettant au propriétaire de vendre libre le logement à un tiers et a introduit des restrictions au droit de non-renouvellement de l’acquéreur de ce bien. 

Le congé pour vente véhicule à la fois un congé et une offre de vente. L’offre de vente donne au locataire un droit de préemption l’autorisant à acquérir prioritairement le bien occupé. Le congé met fin au renouvellement du bail et permet au bailleur de vendre le logement libre. 

Pour être valable, un congé pour vente doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, ou signifié par acte d’huissier, ou encore, depuis la loi Alur, remis en main propre contre récépissé ou émargement, et ce au moins six mois avant la fin du bail. Au-delà de ce délai, le congé est nul et le bail se renouvelle. 

Mais, en cas d’acquisition d’un bien occupé suivant contrat conclu après le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, l’acquéreur devenu vendeur ne pourra délivrer un tel congé que si le bail, depuis sa conclusion, s’est renouvelé au moins une fois. Soulignons également que ce même acquéreur ne pourra délivrer un congé pour reprise pour habiter qu’après un délai de deux ans si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition. 


Prenons l’exemple suivant : 

X a acquis le 9 septembre 2014 un bien loué à Y. Le bail signé le 5 avril 2014 vient à échéance le 5 avril 2017. X pourra délivrer un congé pour reprise au plus tard pour le 5 octobre 2016. Mais X ne pourra délivrer un congé pour vente que pour l’échéance du premier renouvellement du bail, soit au plus tard le 5 octobre 2019. 

La situation est différente pour un bail régularisé le 5 avril 2009. En ce cas, X a pu délivrer un congé pour vente à Y. Le délai de préavis ayant commencé le 5 octobre 2014, il lui a envoyé une lettre recommandée le 20 septembre. Mais Y n’ayant pas été la chercher, la lettre non réclamée a été retournée à X le 8 octobre. Le délai de six mois ayant été dépassé, le bail est reconduit. X, sauf à attendre la fin du bail reconduit, doit vendre occupé. 

Devant cet écueil, la solution la plus sûre reste la signification par acte d’huissier qui prend date à la date de remise à la personne destinataire ou au jour de l’avis de passage laissé au domicile. En effet, la remise en main propre peut éviter l’inconvénient de la lettre recommandée, mais ne présente pas l’avantage de donner au congé date certaine. 

Ce même article 15 formalise le contenu du congé pour vente, lequel doit notamment mentionner les modalités légales de l’exercice, par le locataire, de son droit de préemption. A défaut de respecter ce formalisme, le congé pour vente est nul et le bail renouvelé. 

Enfin, la délivrance d’un congé est impossible si le locataire est âgé de plus de 65 ans (au lieu de 70 ans avant la loi Alur) et a des ressources insuffisantes. Le bail est renouvelé, sauf si le bailleur est en mesure d’offrir à l’occupant un autre logement, situé à proximité et correspondant à ses besoins, ou bien encore si le propriétaire est lui-même âgé de 65 ans (au lieu de 60 ans avant la loi Alur) ou a des revenus insuffisants.

Cabinet Prévalence - février 2015

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