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Imposition des revenus locatifs : mode d'emploi
Fiscale  |  Fri - April 3, 2015 9:52 pm  |  Article Hits:7603  |  A+ | a-

Les revenus locatifs ne relèvent pas tous de la même fiscalité. Tout dépend du type de location.


La location nue

Les revenus tirés de la location de locaux nus sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque - après déduction des charges liées au bien -, la location fait apparaître un revenu foncier, ce dernier est à ajouter aux autres revenus et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. 

Le déficit foncier résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. Si les revenus sont inférieurs au déficit (limité à 10.700 €), ce dernier peut être imputé sur le revenu global des six années suivantes. La fraction du déficit supérieure à la limite de 10.700 euros ainsi que celles correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Bon a savoir : en dessous de 15.000 euros de revenus par an, un régime d’imposition simplifié dit du « microfoncier » est applicable de plein droit. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 30%. Cela aboutit à n’imposer que 70 % des revenus. Mais attention, ce régime n’est intéressant que si les charges déductibles réelles (y compris les charges d’emprunt) sont d’un montant inférieur à l’abattement forfaitaire de 30 %. Dans le cas contraire, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers. Une fois exercée, l’option est globale et est applicable obligatoirement pendant trois ans.

Au-delà de 15.000 euros, il faut établir une déclaration « 2044 », retraçant les loyers, ainsi que les frais et charges engagés. 


 

La location meublée

Les revenus perçus au titre de la location de logements meublés sont imposables à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux de 15,5%. 

- Si les recettes annuelles n’excèdent pas 32.900€ (à partir de 2014), le bailleur relève du régime dit « micro-BIC » et ses recettes imposables sont alors diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% avec un minimum de 305 euros.

- Au-delà de 32.900€ de recettes annuelles ou sur option du bailleur, ce dernier relève du régime réel BIC. Il lui permet de déduire de ses recettes l’ensemble de ses charges (y compris les intérêts d’emprunt) ainsi que l’amortissement du bien et des meubles dans une certaine limite.

En matière de location meublée, les régimes des déficits et des plus-values différent selon que le loueur est professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Pour avoir droit au statut de professionnel, plus avantageux, il faut remplir plusieurs conditions cumulatives (voir encadré).

 

LMP ou LMNP  : comparez la fiscalité

Statut   Loueur professionnel (LMP)   Loueur non professionnel (LMNP)
Déficits  
Imputables sur le revenu global sans limitation   (hors amortissements non déductibles). 
  Imputables uniquement sur les déficits de même nature   réalisés au cours de la même année et des 10 suivantes

Plus ou moins-values
  Relèvent du régime des plus ou moins-values professionnelles (à court terme ou long terme)*   Relèvent du régime des plus-values privées (plus-values immobilières réalisées par des particuliers) 

* Peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle (selon que la moyenne des recettes locatives au titre des exercices clos au cours des deux années civiles précédant la date de clôture de l’exercice de réalisation de la cession n’excède pas 90.000 euros ou est comprise entre 90.000 et 126.000 euros) à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans

 
 

 
Les conditions pour prétendre au statut de LMP :

Pour bénéficier du statut très avantageux de loueur en meublé professionnel, il faut réunir les conditions suivantes : 
1 – l’un des membres au moins du foyer fiscal soit inscrit en qualité de loueur meublé professionnel, au registre du commerce et des sociétés (si l’inscription a été refusée par le greffe du tribunal de commerce, il faut être en mesure de prouver que la demande a été faite et donc conserver la décision de refus pendant toute la période d’activité de loueur en meublé) ;
2 – que les recettes annuelles tirées de cette activité soient supérieures à 23.000 euros pour l’ensemble des membres du foyer fiscal ;
3 – que ces recettes soient supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, autres BIC, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc.).


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