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ISF : comment évaluer ses biens immobiliers ?
Fiscale  |  Thu - April 16, 2015 10:40 am  |  Article Hits:6724  |  A+ | a-
La valeur des biens immobiliers se détermine avant tout par comparaison. L'administration dispose de beaucoup d'éléments mais elle mène en général des analyses statistiques qui ne tiennent pas compte des spécificités des biens immobiliers. Il faut donc, dans la plupart des cas, s'appuyer sur les valeurs moyennes que recensent nombre de sites spécialisés (Chambre des notaires, Fnaim, Guide Foncia, MeilleursAgents…) Toutefois, afin de rester cohérent avec les mutations récentes portant sur des biens comparables, ou avec le prix espéré en cas de vente à court terme, il faudra corriger cette valeur moyenne :
  • A la baisse, si votre bien nécessite de très gros travaux ou souffre d'un voisinage dévalorisant (nuisances visuelles ou sonores liées par exemple à la présence d'un hôpital ou d'un établissement industriel).
  • A la hausse, si la situation est très prisée (étage élevé, absence de vis-à-vis, front de mer, quartier résidentiel) ou s'il dispose d'annexes ou d'accessoires hors norme (grand terrain, vaste terrasse, plusieurs chambres de service, plusieurs parkings, piscine, tennis…).

Restez attentifs aux transactions dont vous pouvez avoir connaissance (vente dans le voisinage, cession par des copropriétaires…). L'administration disposera elle aussi de l'information et pourrait l'utiliser pour opérer des redressements.

Attention, la méthode dite de « revalorisation d'une valeur antérieure » ne peut être utilisée que pour les biens d'acquisition récente ou très récente : au-delà de 3 ans, elle est déconseillée, sauf si vous disposez, comme dans les différents quartiers de Paris, d'une analyse très fine de l'évolution des prix médians…

Pour les châteaux, belles demeures, chalets, villas ou appartements exceptionnels par leur taille ou leur localisation, la méthode par comparaison reste la règle, mais comme les références sont moins nombreuses et l'accès à l'information plus difficile, le recours à un expert immobilier est souvent conseillé.

Pour les biens loués, l'administration privilégie l'approche métrique ou méthode par comparaison. Elle ne raisonnera à partir du revenu dégagé que comme méthode de recoupement. Mieux vaut privilégier l'approche par la valeur libre et opérer une décote au titre du manque de liquidité, lié à la contrainte plus ou moins forte de l'occupation, plutôt que d'adopter un taux de capitalisation inadapté (le taux devant être défini en fonction du niveau du loyer, de la sécurité locative, de la pérennité du bien et de sa liquidité).
 

Trois conseils pour l'évaluation immobilière

Se tenir informé
Il faut prendre la peine de consulter les nombreuses sources d'information (presse, chambres des notaires, sites de ventes immobilières, etc.) qui donnent des évaluations précises, au mètre carré par quartier et type de bien. Sinon l'administration fiscale risque d'appliquer une pénalité de 40 % pour « insuffisance caractérisée ».

S'appuyer sur les taux « médians » donnes par les journaux
Toutefois, en pratique, les biens déclarés à l'ISF relèvent souvent des catégories supérieures, et ne peuvent donc se voir appliquer les prix « médians » donnés par les Chambres de notaires ou les journaux. Une analyse plus fine du marché est à privilégier.

Etre attentif au métrage
Alors que le métrage des appartements en copropriété est clairement établi grâce à la loi Carrez, il est souvent incertain pour les immeubles et les maisons individuelles. L'administration fiscale utilise souvent des données cadastrales datant des années 1970, dont la contestation peut être complexe. Mieux vaut donc faire établir un état précis des lieux, afin de s'appuyer, dans sa déclaration, sur une base fiable.

Quelles décotes peut-on appliquer ?

Une fois estimée la valeur du bien immobilier, certaines décotes de valeur sont admises, à commencer par un abattement légal de 30 % sur la valeur vénale des résidences principales. La pratique des décotes s'appuie sur une question : le bien immobilier est-il libre (non loué, non grevé d'une interdiction, d'une restriction…), et suis-je libre de décider de le vendre, sans contrainte d'occupation, sans partager cette décision avec une autre personne ? Concrètement, il sera possible de décoter le bien en cas de :

  • - Location : la décote sera d'autant plus importante que le loyer pratiqué est faible ou encadré. On peut ainsi décoter fortement des biens encore loués sous la loi de 1948
  • - Indivision : la valeur d'un bien possédé en indivision peut être diminuée compte tenu en particulier de la nécessité d'obtenir l'accord de tous les indivisaires, tant sur le principe de la vente que sur le prix à demander
  • - Détention en SCI, dont les statuts peuvent rendre peu liquides les parts sociales composant le capital. Mais encore faut-il que ce capital ne soit pas détenu à 99,99 % par une seule personne ou par un couple marié souscrivant la même déclaration d'ISF.


Patrim : un outil d'évaluation
Depuis 2013, l'administration fiscale a mis en ligne un outil qui devrait aider à estimer la valeur des biens immobiliers (à l'exception des départements d'Alsace, de Moselle et de Mayotte). Accessible sur son espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr, il permet aux contribuables d'accéder aux données détenues par la Direction générale des finances publiques (DGFIP) dans le cadre d'une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d'expropriation), d'un acte de donation ou encore d'une déclaration de succession ou d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Cabinet Prévalence - avril 2015

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