Comment bien calculer la taxation des plus-values immobilières

Sauf exceptions, dont la résidence principale, toutes les plus-values immobilières - résidences secondaires, biens mis en location, etc… sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, après un abattement fonction de la durée de détention (6 % par an à partir de la 6° année). A ce taux d’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5%, après un abattement en fonction de la durée de détention. Les abattements pour durée de détention diffèrent selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux (voir tableau des abattements ci-dessous)

Le cas échéant il faut encore ajouter une « taxe sur les plus-values immobilières excédant 50.000 euros ». Elle représente entre 2 et 6 % de la plus-value nette imposable calculée après l’abattement pour durée de détention applicable en matière d’impôt sur le revenu.

Un abattement exceptionnel de 25 % s’applique pour l’IR et les prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées jusqu’au 31 décembre 2016 pour certains immeubles situés dans des zones urbaines denses sous réserve qu’une promesse de vente ait acquis date certaine avant le 31 décembre 2014. Cet abattement passe à 30% lorsque la promesse de vente a acquis date certaine entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015.

Taux d’abattement applicable chaque année de détention


Durée de détention	Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,60 %
Au delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Exemple de calcul

Monsieur et Madame X ont vendu le 15 février 2015 une résidence secondaire qu’ils ont acquis le 9 mars 2005. Le prix de vente est de 350 000 €, et le prix d’achat de 250 000 €. Les travaux suivants ont été réalisés par une société : réfection du système électrique : 6 500 € et changement de la chaudière 3 000 €. Quel va être le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, et celle imposable aux prélèvements sociaux. Quel va être le montant total des impositions afférentes à cette plus-value ?

Liquidation de l’impôt sur le revenu :

Prix de vente : 350 000 €

Prix d’acquisition : 250 000 €

Frais d’acquisition – forfait de 7,5% : 18 750 €

Majoration du prix d’acquisition pour travaux (ici, le forfait 15% est choisi car plus intéressant que le montant des travaux réalisés) : 37 500 €

Prix d’acquisition corrigé : 306 250 €

Plus-value brute : 43 750 €

Abattement pour durée de détention (9 années entières de détention soit 24% (4 ans à 6%) : 10 500 €

Plus-value nette imposable : 33 250 €

Impôt dû (19%) : 6 317,5 euros

Liquidation des prélèvements sociaux :

Plus-value brute : 43 750 €

Abattement pour durée de détention (9 années entières de détention soit 6,6% (4 ans à 1,65%) : 2 887 €

Plus-value nette imposable : 40 863 €

Prélèvements dus (15,5%) : 6 334 euros

Total à payer : 12 651,5 euros

Les Terrains à bâtir :

Les plus-values réalisées sur la cession de terrains à bâtir bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que les autres biens immobiliers (cf. ci-dessus).
Elles bénéficient également d’un abattement exceptionnel de 30% pour l’IR et les prélèvements sociaux applicable après l’abattement pour durée de détention, sous réserve qu’une promesse de vente ait acquis date certaine avant le 31 décembre 2015, et que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
Les plus-values après abattement pour durée de détention et abattement exceptionnel sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. La surtaxe due sur les plus-values immobilières excédant 50 000 € n’est pas applicable.