Les relations entre les locataires et les propriétaires privés sont de plus en plus encadrées. Des contraintes pour les investisseurs qui se lancent dans l'immobilier locatif.

A compter du 1er août prochain, le bail locatif sera un document standard. Cette évolution est une des conséquences de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur). Le décret d'application de la loi a été publié au « Journal officiel » du 31 mai 2015. Tout ce qu'il faut savoir sur ce modèle de contrat type. 
 

Qui est concerné ?

Seuls sont concernés les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, portant sur des locaux loués vides ou meublés, à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et d'habitation) et qui constituent la résidence principale du preneur. 

Sont également visés les contrats de colocation à bail unique. 
 

Que se passe-t-il pour les baux en cours ?

Seuls les baux conclus à compter du 1er août 2015 doivent respecter le contrat type. Les baux signés avant cette date n'ont pas à être modifiés. Attention, lors du renouvellement du bail, il faudra respecter le nouveau bail type standard, car il s'agit d'un nouveau contrat.

Où trouver le modèle ?

Ce décret comporte deux annexes : annexe I : contrat type de location ou colocation de logement nu et annexe II : contrat type de location ou colocation de logement meublé. Il est publié sur le site . Pour plus d'informations, vous pouvez aussi vous adresser aux agences départementales d'information sur le logement (Adil), mais aussi vous rendre sur le site de l'Anil, l'Agence nationale pour l'information sur le logement ( ). 
 

Quels documents doivent être annexés au bail ?

Il faut remettre l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clefs, le cas échéant une copie du règlement de copropriété, l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire, le dossier de diagnostics techniques immobiliers, une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble pour les contrats signés avant le 27 mars 2014, l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre…) pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, et une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné. 
 

Quels sont les principaux changements ?

Par rapport à l'ancien bail, il existe quelques différences. Il faut désormais obligatoirement mentionner le montant du loyer de l'ancien locataire.  Si le loyer est plus élevé, il faut justifier les travaux qui ont été réalisés dans le logement. Par ailleurs, tout ce qui doit figurer dans l'état des lieux sera aussi formaté dans un décret ou un arrêté que nous attendons. Le bail se complexifie. Il fera désormais 16 à 25 pages sans compter les annexes. Il y a en fait peu d'innovations par rapport à ce qui figurait déjà dans la loi du 6 juillet 1989. Il faudra surtout plus de temps pour rédiger le contrat. Certaines clauses peuvent sembler difficiles à remplir et pour ne pas se tromper, il faudra se référer à la notice d'information qui sera annexée au bail (voir l'arrêté du 29 mai 2015, paru au « JO » du 31 mai). 
 

Quels sont les pièges ?

Le bailleur doit être particulièrement attentif à certaines clauses, notamment à l'indication de la surface. Si elle accuse un différentiel de plus de 5 % par rapport à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la surface manquante.  Cette clause figurait déjà dans la loi de 1989 concernant les logements loués vides. Elle concerne désormais également les meublés. Par ailleurs, ce n'est pas parce qu'il existe un bail type qu'il ne faut pas ajouter des clauses contractuelles. Il est par exemple conseillé d'ajouter une clause permettant de faire visiter les lieux (avec une précision sur les horaires) si le propriétaire décide de vendre.  Enfin, il ne faut pas oublier de remplir la partie concernant la résiliation de plein droit qui joue dans quatre cas : non-paiement du loyer, des charges, du dépot de garantie ou défaut d'assurance et préciser dans quelles conditions elle est applicable.

Combien ça coûte ?

Vu la complexité de la rédaction d'un bail, le propriétaire peut préférer s'adresser à un professionnel. Dans ce cas, le bail doit mentionner les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989). Les honoraires sont libres et les montants imputables au locataire sont plafonnés. Le bail doit d'ailleurs l'indiquer. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et sont fixés en prix TTC par mètre carré de surface : 12 euros dans les zones très tendues, 10 euros dans les zones tendues et 8 euros pour le reste du territoire. Ces frais sont dus en une seule fois.  Lorsqu'une activité devient plus complexe, le consommateur a davantage besoin des services de professionnels. Celui-ci doit faire récupérer au propriétaire le montant de la prestation.
 

Quid si le bail n'est pas établi en bonne et due forme ?

La loi ne prévoit pas de sanctions particulières.  L'article 3 de la loi de 1989 prévoit toutefois que chaque partie peut exiger à tout moment l'établissement d'un contrat conforme au pré sent article (et donc conforme au contrat type). 
 

Prévalence - juin 2015.