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Le panorama complet de l'immobilier - septembre 2015
Immobilier  |  Thu - October 29, 2015 11:48 am  |  Article Hits:7090  |  A+ | a-


L’immobilier en bourse
 

La décision de la banque centrale américaine de ne pas augmenter ses taux a encore alourdi l’atmosphère d’incertitude régnant sur des marchés financiers déjà inquiets du fait de l’absence de tout nouveau signal positif en provenance de Chine. La plupart des fonds de placement en actions sont dans le rouge.

 

Les indices immobiliers ont fortement reculé sur le mois. Ainsi les foncières affichent une baisse de 12,5% et les SIIC de 11,3% tandis que le CAC All tradable (ex sbf 250) enregistrait un recul de plus de 9%. Depuis le début de l’année L’indice parisien affiche une progression de 3,8% alors que les indices immobiliers sont en secteur négatif.

 

Les OPCI délivrent des performances mensuelles faiblement négatives de l’ordre de - 0.3% pour les meilleurs. Sur un an, le top 10 des OPCI offrent un rendement proche des 5% sur un an.

 

Pour les SICAV immobilières, les rendements des 10 premières de chaque catégorie sont positifs, à l’exception des fonds de la zone Asie Pacifique où les pertes s’échelonnent de 0,5% à -5,3%.  

 

 

L’investissement en logement

 

De juillet à septembre 2015, le nombre de logements autorisés à la construction en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO) augmente en France de 4,3 % par rapport aux trois mois précédents. Les autorisations à construire des logements individuels augmentent de 1,8 %, celles pour des logements collectifs (y compris en résidences) augmentent de 6,1 %.

 

 

Sur la même période, le nombre de logements mis en chantier augmente de 0,5 %. Les mises en chantier de logements individuels augmentent de 3,3 % ; celles de logements collectifs (y compris en résidences) diminuent de 1,3 %.

 

 

En matière de commercialisation dans le neuf(Pas de données ce mois-ci : reprise de Real Asset d’août)

 

Au deuxième trimestre 2015, le nombre de réservations à la vente atteint 26 500 unités, en hausse de 21,8 % par rapport au deuxième trimestre 2014. Les annulations de réservations se maintiennent autour de 2 000 unités, représentant 7,5 % des réservations.

 

Le nombre de logements mis en vente est en légère baisse par rapport au deuxième trimestre 2014 (- 3,9 %). Mais avec 24 600 unités, il s’inscrit dans une tendance de légère reprise par rapport aux trois trimestres précédents.

 

Au final, l’encours de logements proposés à la vente continue de se résorber (- 8,8 %). Il représente 97 500 logements. 

 

 

En matière de prix dans l’ancien, (Pas de données ce mois-ci : reprise de Real Asset de septembre)

 

Au deuxième trimestre 2015, les prix des logements anciens baissent de nouveau (-0,6 % par rapport au trimestre précédent, en données provisoires corrigées des variations saisonnières), un peu plus rapidement qu’au trimestre précédent (-0,2 %).

 

Sur un an, les prix des logements anciens diminuent de 2,7 %. Il s’agit de la plus forte baisse enregistrée depuis l’entrée dans la période actuelle de diminution des prix (mi-2012). Cette baisse est plus accentuée pour les appartements (-3,1 %) que pour les maisons (-2,4 %). Entre mi-2012 et fin 2014, au contraire, le prix des maisons avait davantage baissé que celui des appartements.

 

En Île-de-France, la baisse des prix des logements anciens se poursuit à un rythme proche de celui observé depuis fin 2014 : -0,6 % sur le trimestre, -2,6 % sur un an. Cette baisse est plus marquée qu’entre mi-2012 et fin 2014. Elle concerne également plus les appartements (-3,0 % sur un an) que les maisons (-1,9 %).

 

Après avoir baissé depuis mi-2014, le volume annuel de transactions augmente à nouveau au deuxième trimestre 2015 : en juin, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 716 000, contre 694 000 en mars 2015. Ce volume de transactions cumulé reste cependant légèrement inférieur à son niveau un an auparavant (730 000 en juin 2014, soit -1,9 %).

 

En matière de financement :

 

En septembre 2015, les taux des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2.19 %, en moyenne (2.18 % pour l’accession dans le neuf et 2.24 % pour l’accession dans l’ancien).

 

La révision des barèmes de taux intervenue durant l’été avait été modérée. Elle n’avait d’ailleurs que partiellement répercuté l’augmentation des taux des OAT intervenue entre la mi-avril et la mi-juillet :

+ 16 points sur les taux des crédits immobiliers entre juin et août, contre + 85 points de base sur l’OAT à 10 ans, par exemple. En septembre, les taux des crédits immobiliers n’ont pratiquement pas cru et leur progression de 2 points reflète plus une nouvelle déformation de la structure de la production (progression de la primo accession, par exemple) qu’une tension sur le coût du crédit ou les désordres des marchés financiers. Depuis juin dernier, la hausse a été de 10 points de base sur le marché du neuf (à 2.17 % en septembre), de 21 points sur le marché de l’ancien (à 2.24 % en septembre) et de 19 points sur celui des travaux (à 2.09 % en septembre). Dans l’ensemble, les taux des crédits immobiliers sont donc revenus à leur niveau de la fin de l’hiver.

 

L’immobilier d’entreprise

 

Plus de 9,2 millions de m² de locaux non résidentiels ont été autorisés de juillet 2015 à septembre 2015. Ce volume d’autorisations s’inscrit en baisse de 3,1 % par rapport à la période de juillet 2014 à septembre 2014.

 

Sur un an, d’octobre 2014 à septembre 2015, les autorisations pour la construction de locaux non résidentiels s’élèvent à 34,6 millions de m² sur l’ensemble du territoire français, soit une baisse de 9,0 % par rapport à la période d’octobre 2013 à septembre 2014.

 

Près de 5,8 millions de m² de locaux non résidentiels ont été mis en chantier de juillet 2015 à septembre 2015, soit une baisse de 9,0 % par rapport à la période de juillet 2014 à septembre 2014.

 

Sur un an, d’octobre 2014 à septembre 2015, les mises en chantier pour les locaux non résidentiels s’élèvent à près de 23,4 millions de m² sur l’ensemble du territoire français, soit une baisse de 10,2 % par rapport à la période d’octobre 2013 à septembre 2014.

 

 

En matière de commercialisation.

 

Au cours du 3ème trimestre 2015, l’activité sur le marché francilien s’est améliorée avec 564 600 m2 placés, portant le total depuis le début d’année à 1,5 million de m2. La baisse des volumes placés par rapport à l’an dernier et à la moyenne sur 10 ans est ainsi ramenée à respectivement - 6 % et - 13 %.

Après un 1er semestre décevant, les transactions > 5 000 m2 ont été plus nombreuses au cours de l’été avec 15 signatures (dont 3 > 20 000 m2), soit 36 depuis le début d’année pour au total 444 900 m2 placés.

 

Ces résultats, bien qu’en progression sur le trimestre, sont encore le reflet d’une situation économique compliquée venant contraindre les entreprises dans leurs choix et décisions immobilières. La concurrence des renégociations reste par conséquent vive pour les propriétaires malgré leurs efforts sur les avantages commerciaux consentis.

 

Avec 3,9 millions de m2 au 1er octobre 2015 soit - 3 % depuis le début de l’année, l’offre immédiate repasse sous la barre symbolique des 4 millions de m2. Tout en demeurant conséquente pour l’Ile-de-France, la vacance retrouve son au 1er octobre 2015 niveau du 3ème trimestre 2014, soit 7 % du parc.

 

Le 3ème trimestre 2015 n’aura pas bouleversé les valeurs faciales. Notons cependant que des propriétaires ont profité de la rentrée scolaire pour opérer quelques baisses ponctuelles des prix de présentation. Le loyer moyen « prime » est en hausse dans le Croissant Ouest, à 466 € HT HC/m2/an, et encore plus sensiblement dans Paris Centre Ouest et à La Défense, à respectivement 729 € et 471 € HT HC/m2/an notamment en raison d’une plus grande proportion de surfaces neuves / restructurées dans l’échantillon.

 

La conjoncture

 

Les anticipations des agents sont mesurées régulièrement au moyen d’enquêtes de conjoncture.

 

Enquête de conjoncture sur la promotion immobilière

 

En octobre 2015, la demande de logements neufs marque le pas selon les promoteurs immobiliers. De même, en octobre 2015, les soldes d’opinion sur les perspectives de mises en chantier pour les trois prochains mois se replient – légèrement pour les logements destinés à la vente, plus fortement pour ceux destinés à la location – après s’être nettement redressés depuis le début de l’année. Les promoteurs sont presque aussi nombreux qu’en juillet à signaler une baisse de leur stock de logements invendus. Le solde d’opinion correspondant reste supérieur à sa moyenne de long terme.

 

Les promoteurs sont de nouveau moins nombreux à signaler une baisse des prix

 

Enquête mensuelle de conjoncture dans l’industrie du bâtiment

 

Selon les chefs d’entreprise du bâtiment interrogés en octobre 2015, le climat des affaires est quasi stable. L’indicateur qui le synthétise perd un point et demeure nettement en dessous (90) de sa moyenne de long terme (100). L’indicateur de retournement passe en zone neutre.

 

En octobre 2015, les entrepreneurs sont moins nombreux que le mois précédent à annoncer une baisse de leur activité récente.

 

En octobre 2015, les entrepreneurs sont plus nombreux qu’en septembre à signaler une baisse des effectifs passés et prévus.

 

Le jugement des entrepreneurs sur leurs carnets de commandes reste très négatif. Le solde correspondant demeure très bas depuis plus d’un an. Compte tenu de leurs effectifs, ils estiment que les commandes assurent 6,5 mois de travail.

 

Depuis 2008, le taux d’utilisation des capacités de production est inférieur à sa moyenne de long terme. En octobre 2015, il est quasi stable par rapport au mois dernier (84,5 %).

 

 

Conclusion

 

Si les investisseurs n’ont guère apprécié le mois d’août, marqué par la dévaluation de la devise chinoise et les doutes autour de la deuxième économie mondiale, le mois de septembre ne leur a guère souri non plus. D’abord parce qu’après avoir justifié sa décision de ne pas augmenter ses taux directeurs en septembre (une décision largement attendue et bien reçue par les marchés), la Réserve fédérale américaine n’a ensuite mis qu’une semaine pour changer son fusil d’épaule. Sa présidente, Janet Yellen, a rapidement repris l’idée d’une hausse des taux encore dans le courant de 2015, une opinion largement partagée parmi les autres membres de la Fed.

 

Les autorisations à construire des logements individuels augmentent de 1,8 %, celles pour des logements collectifs (y compris en résidences) augmentent de 6,1 %. Les mises en chantier de logements individuels augmentent de 3,3 % ; celles de logements collectifs (y compris en résidences) diminuent de 1,3 %.

 

En septembre 2015, les taux des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2.19 %, en moyenne (2.18 % pour l’accession dans le neuf et 2.24 % pour l’accession dans l’ancien).

 

Pour les Bureaux, au cours du 3ème trimestre 2015, l’activité sur le marché francilien s’est améliorée avec 564 600 m2 placés, portant le total depuis le début d’année à 1,5 million de m2. Tout en demeurant conséquente pour l’Ile-de-France, la vacance retrouve son au 1er octobre 2015 niveau du 3ème trimestre 2014, soit 7 % du parc.

 

Selon les promoteurs immobiliers, en octobre 2015, la demande de logements neufs marque le pas.  

 

Enfin selon les chefs d’entreprise du bâtiment interrogés en octobre 2015, le climat des affaires est quasi stable.

 

source : Etude Real Assets -octobre 2015

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