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Vente à soi-même : opportunité patrimoniale ou péril fiscal ?
12-10-2015
L’idée d’acquérir un bien que l’on possède déjà peut sembler saugrenue, sinon farfelue. En réalité, une telle opération est pourtant possible : il suffit pour cela de réaliser une cession au profit d’une structure détenue par le cédant. En effet, une telle structure a un patrimoine distinct de celui de ses associés.


L’intérêt d’une telle stratégie est double : d’abord, elle permet de conserver (indirectement) un actif patrimonial jugé de qualité, tout en autorisant une diversification du patrimoine avec le produit de la cession. L’administration fiscale ne partage pas toujours cette perspective de création de valeur patrimoniale. Tout à l’inverse, même, elle a développé une analyse dans laquelle la vente  à soi-même peut être constitutive d’un abus de droit.

La vente à soi-même a une réalité

Cependant, un arrêt tout  récent du Conseil d’Etat, en date du 14 octobre dernier, apporte un éclairage intéressant sur cette thématique. Il porte sur un sujet voisin (il ne s’agissait pas exactement d’une vente  à soi-même, mais du transfert de titres non cotés déjà détenus par le cédant vers son Plan d’épargne en actions (PEA). Les principes sont néanmoins riches d’enseignement pour d’autres configurations patrimoniales.

Les faits étaient les suivants : un contribuable avait effectué des versements en numéraire sur son PEA, qui avaient servi à «acquérir» des titres non cotés qui lui appartenaient déjà. L’administration fiscale avait remis en cause l’exonération d’impôt lié au placement sur le PEA, en qualifiant  le transfert des titres d’opération fictive, constituant un abus de droit.

Le Conseil d’Etat n’a pas suivi l’administration fiscale dans son analyse. Pour la juridiction administrative, la vente  à soi-même a une réalité, car le transfert de titres n’est pas fictif et le fisc n’est pas lésé : la plus-value de cession de la vente à soi-même est imposable.

Un éclairage précieux

Cette décision donne un éclairage précieux sur les ventes à soi-même, et permet de revenir sur les opérations qui méritent l’intérêt.

La première situation concerne les actionnaires de sociétés. Ceux-ci ont en effet la possibilité (à condition que les statuts le permettent) de céder leurs titres à une holding constituée pour l’occasion. Le prix de cession pourra alors être utilisé pour diversifier leur patrimoine, et l’extraire du risque de l’entreprise.

Ce cas de figure, bien connu des praticiens sous le nom anglo-saxon d’OBO (owner buy out), avait donné lieu  à une contestation par l’administration fiscale sur le fondement de l’abus de droit que le Conseil d’Etat, dans une décision Bourdon de 2011, n’a pas avalisée.

Céder des actifs immobiliers à une société civile

La seconde utilisation concerne les actifs immobiliers de rapport, dont les revenus sont lourdement taxés. Il peut alors sembler judicieux de céder tout ou partie de ces actifs à une société civile, créée pour l’occasion. Celle-ci s’endettera, et acquittera les échéances d’emprunt avec les revenus des biens en cause.

Pour éviter l’apparition d’une importante impasse de trésorerie (liée au fait que le remboursement du capital de l’emprunt n’est pas déductible), il sera souvent opportun d’apporter (et non de céder) une partie de l’immeuble à la société civile, seule une fraction étant vendue. La charge financière de la nouvelle structure sera alors moins lourde.

Respecter certaines conditions

Attention ! La vente  à soi-même doit être conclue en respectant certaines conditions. D’abord, l’apport étant fiscalement assimilé à une cession, il convient de réserver ces opérations à celles donnant lieu à une faible taxation au titre de la plus-value.

Ensuite, la vente ne doit pas se faire à un prix de convenance. C’est la valeur vénale, c’est à dire celle  pour laquelle un tiers se porterait acquéreur du bien, qui doit servir de base à la transaction. Le Conseil d’Etat, dans l’arrêt d’octobre dernier, a clairement indiqué qu’en présence d’un prix de convenance, l’abus de droit aurait été constitué (1).

Enfin, l’opération doit être motivée par un but autre que fiscal. Ainsi, il pourra être judicieux d’associer les descendants à la société civile qui acquiert le bien. Les descendants pourront aussi être associés à la gestion des actifs en cause en étant nommés cogérants.  Avoir un motif autre que fiscal est un impératif à respecter pour s’éviter ultérieurement un réveil fiscal douloureux !

(1) En réalité, le prix de transfert des titres sur le PEA  posait un problème, mais c’est «grâce» à un vice de forme que le contribuable a échappé à la requalification en abus de droit.

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