Toutefois, afin de rester cohérent avec les mutations récentes intervenues sur des biens comparables, ou avec le prix espéré en cas de vente à court terme, il faudra corriger cette valeur moyenne :

. A la baisse, si votre bien nécessite de très gros travaux (type réfection complète de toiture, ravalement) ou souffre de défauts (nuisances visuelles ou sonores liées par exemple à la présence d’un hôpital ou d’un établissement industriel).

. A la hausse, si la situation est très prisée (étage élevé, absence de vis-à-vis, front de mer, quartier résidentiel), si le bien est rare ou s’il dispose d’annexes ou d’atouts hors norme (grand terrain, vaste terrasse, plusieurs chambres de service, plusieurs parkings, piscine, tennis…). Restez attentifs aux transactions dont vous pouvez avoir connaissance (vente dans le voisinage, cession par des copropriétaires…). L’administration disposera elle aussi de l’information et pourrait l’utiliser pour procéder à des redressements.

Attention, la méthode consistant à rehausser chaque année la valeur antérieure du bien ne peut être utilisée que pour les biens d’acquisition récente ou très récente : au-delà de 3 ans, elle est déconseillée, sauf si vous disposez, comme pour Paris, d’une analyse très fine de l’évolution des prix médians par quartiers… Pour les châteaux, belles demeures, chalets, villas ou appartements exceptionnels par leur taille ou leur localisation, la méthode par comparaison reste la règle, mais comme les références sont moins nombreuses et l’accès à l’information plus difficile, le recours à un expert immobilier est souvent conseillé. Lorsque le bien est exceptionnel, l’estimation faite par un expert judiciaire est la seule qui soit opposable vis-à-vis du Fisc. Afin de limiter les frais tout en minimisant les risques, nous conseillons à nos clients d’avoir recours à un expert judiciaire lors de la première estimation, puis chaque année, à l’heure de la déclaration ISF, faire appel à un agent immobilier pour faire la réévaluation du bien.

Pour les biens loués à usage d’habitation, l’administration retient l’approche métrique ou méthode par comparaison. Il faut privilégier l’approche par la valeur libre et opérer une décote liée à la contrainte plus ou moins forte de l’occupation. La valorisation en fonction du rendement est en revanche usuellement acceptée par l’administration s’agissant des locaux commerciaux.
 

Quelles décotes peut-on appliquer ?

Une fois estimée la valeur du bien immobilier libre, certaines décotes de valeur peuvent être opérées, à commencer par un abattement légal de 30 % sur la valeur vénale des résidences principales. La pratique des décotes s’appuie sur une question : le bien immobilier est-il libre (non loué, non grevé d’une interdiction, d’une restriction…), et puis-je le vendre, sans contrainte d’occupation, sans avoir à solliciter l’autorisation d’une autre personne ? Concrètement, il sera possible de décoter le bien en cas de :

. location : la décote sera d’autant plus importante que le loyer pratiqué est faible ou encadré. On peut ainsi décoter fortement des biens encore loués sous la loi de 1948.

. indivision : la valeur d’un bien possédé en indivision peut être diminuée en raison en particulier de la nécessité d’obtenir l’accord de tous les indivisaires, tant sur le principe de la vente que sur le prix à demander. En revanche, la jurisprudence a jugé qu’ aucune décote n’est possible en cas de démembrement (usufruitier/nu-propriétaire).

. détention en SCI, dont les statuts peuvent rendre peu liquides les parts sociales composant le capital (clause d’agrément notamment). Mais encore faut-il que ce capital ne soit pas détenu à 99,99 % par une seule personne ou par un couple marié souscrivant une déclaration d’ISF commune.
 

Accédez aux données de l’Administration avec Patrim

Depuis janvier 2014, l’administration fiscale a mis en ligne un outil qui devrait aider à estimer la valeur des biens immobiliers (à l’exception des départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte). Accessible sur son espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr, il permet aux contribuables d’accéder aux données détenues par la Direction générale des finances publiques (DGFIP) dans le cadre d’une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d’expropriation), d’un acte de donation ou encore d’une déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Seules les cessions intervenues sur des biens à usage non professionnel sont répertoriées. Pour utiliser le site, il faut renseigner certains critères comme le type de bien (maison ou appartement), la superficie et la localisation.