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L'investissement locatif Duflot est-il si attractif ?
Immobilier  |  Mon - September 24, 2012 3:12 pm  |  Article Hits:8496  |  A+ | a-

Très attendu pour remplacer la loi Scellier qui disparaîtra le 31 décembre 2012, le nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif annoncé aujourd'hui par Cécile Duflot, a plutôt rassuré le secteur de la promotion immobilière touché par la crise. Interrogée la semaine dernière par le Figaro, la ministre du logement a de fait vanté "un dispositif plus incitatif fiscalement". Qu'en-est-il vraiment ?


Le mécanisme

A première vue, ce nouveau mécanisme, plus social - avec ses loyers de 20% en dessous du marché-, a de quoi séduire : c'est un système simple pour les acheteurs, avec une réduction d'impôt de 17% à 20% étalée sur 9 à 12 ans (contre 13% pour le Scellier "classique" encore permis jusqu'à la fin de l'année 2012). Et, pour les locataires, c'est l'occasion de louer un logement neuf au prix d'un ancien. Bref, celà semble un bon compromis pour faire repartir le marché du neuf et relancer l'offre de nouveaux logements à louer.

Deux interrogations majeures

Cependant, à y regarder de plus près, le dispositif pourrait se révéler moins attractif que prévu. D'abord parce que, en choisissant la réduction d'impôt, le gouvernement inclut (sauf changement ultérieur) le dispositif " Duflot " entre dans le plafond des niches fiscales, soit 10.000 euros par an. Si l'investisseur possède déjà un appartement acquis en Scellier, il ne pourra pas profiter en même temps des avantages du " Duflot ", en cas de 2ème achat : pour un bien de 300.000 euros, la réduction s'élève à 60.000 euros sur 9 ans, soit plus de 7.000 euros par an. Pour deux appartements, c'est 14.000 euros, soit 4.000 euros de plus que le plafond autorisé. Or, ce sont ces acheteurs aisés, déjà propriétaires de biens locatifs, qui investissent en temps de crise. A l'exclusion des classes moyennes visées par Cécile Duflot.

 

Ensuite, en baissant les loyers de 20%, le gouvernement oblige les promoteurs à vendre leurs logements moins chers. Ce qui peut se révéler difficile, compte tenu des prix du foncier. Un exemple : au centre de Toulouse, les loyers tournent aux alentours de 11 euros le mètre carré. Si la décote prévue par le gouvernement est appliquée, les loyers tomberaient à 8,8 euros. Or, pour que l'investissement vaille le coup (avec une rentabilité à 3,5%), l'acheteur devra acquérir son bien 20% moins cher. Des prix de vente à la baisse impossibles à tenir.

 

Scellier ou Duflot ?

Tout dépend donc où se situe le programme. Certaines zones éligibles au « Scellier » ne le seront plus au « Duflot ». 

Si vous y investissez, vous pourrez sans doute profiter de baisses de prix à l'achat, puis pendant neuf ans d'un loyer de marché sans plafond de ressources pour les occupants. Mais sans occulter l'essentiel : trouver un locataire, et évaluer vos chances de plus-value à la sortie. Dans les zones confirmées, plus tendues, les promoteurs transformeront sans doute le « Scellier » en « Duflot ». Dans ce cas, investir en « Scellier » peut vous faire obtenir une réduction d'impôt dès 2013. Si vous attendez le « Duflot », l'avantage fiscal sera plus tardif (il jouera sur l'impôt 2014). 

Il faut donc bien comparez bien les deux dispositifs avant de vous décider; n'hésitez pas à nous solliciter pour des simulations personnalisées comparatives détaillées.

 

Bien à vous 

Jean-Daniel Jacquis - Prévalence - septembre 2012

 
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