QU’EST CE QU’UNE SCPI FISCALE ?

Tout comme les SCPI "classiques" qui offrent les nombreux avantages d'un investissement immobilier mutualisé (investissement accessible à partir de quelques milliers d'euros, mutualisation du risque sur plusieurs immeubles situés dans des villes et régions différentes et gestion entièrement déléguée à des professionnels), les SCPI fiscales permettent en plus de réduire sa pression fiscale (IR).

1 - PERMET DE BÉNÉFICIER D’AVANTAGES FISCAUX 

Les SCPI fiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôt. L’avantage fiscal est valable dès la première année d’acquisition des parts. Il porte sur la totalité de l’investissement. Les recettes (rendement) istribuées sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Autre avantage, les parts peuvent être acquise en nue-propriété, ce qui permet donc également par exemple d’optimiser sa fiscalité lorsqu’on est assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

2 - PLUSIEURS CATÉGORIES DE SCPI FISCALES

Le montant de la réduction accordée dépend du dispositif sélectionné. On distingue 4 grandes catégories de SCPI fiscales :

• SCPI Pinel permettent de défiscaliser sur le long terme. Ces SCPI de logement permettent de bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel. En contrepartie d’une obligation de louer pour 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur reçoit une réduction d’impôt de 12%, 18% et 21% ;

• SCPI Malraux sont à utiliser dans le cadre d’une opération fiscale ponctuelle. L’investisseur acquiert un logement ancien situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPUAP), en vue de la réhabiliter et de le louer. La réduction d’impôt est de 30% du montant des travaux de restauration  pour les biens situés en secteur sauvegardé et 22% pour les biens situés en ZPPUAP (dans la limite de dépenses annuelles de 100 000 euros) ;

• SCPI Monuments Historiques permettent de se constituer un patrimoine dans une catégorie de biens habituellement difficile d’accès. Comme pour les SCPI Malraux, l’investisseur peut déduire sa quote-part des travaux de rénovation. Une détention d’une durée minimale de 15 ans et le respect des contraintes inhérentes aux monuments historiques sont les deux principales conditions à respecter.

• SCPI de déficit foncier. Elles consistent à acquérir des immeubles anciens à rénover en zone urbaine. L’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers un certain nombre de charges, notamment ses intérêts d’emprunt, et peut imputer sur son revenu global (dans la limite annuelle de 10 700 euros) le montant des travaux pendant les 10 années suivant l’investissement. Cet avantage fiscal n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales. L'utilisation de l'effet de levier du crédit s'avère ainsi dans ce cas particulièrement pertinent.

3 - Risques & inconvénients

Elles peuvent présenter un rendement plus faible et se révéler plus difficiles à revendre qu'un bien immobilier clasique. Par ailleurs elles sont moins liquides que d’autres placements financiers plus classiques (assurance vie, compte titres, ...) et vous séparer de vos parts peut demander plusieurs semaines, voire dans certains cas plusieurs mois. L'occasion de rappeler que dans toute stratégie patrimoniale, il est donc nécessaire de diversifier ses placements.

Nous sommes à vos côtés pour vous accompagner afin d’élaborer la stratégie qui vous correspond le plus.

 

Cabinet Prévalence - septembre 2016