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Comment sont imposés les revenus immobiliers locatifs ?
Immobilier  |  Fri - April 21, 2017 11:35 am  |  Article Hits:7945  |  A+ | a-
Les revenus tirés de la location peuvent relever soit de la catégorie des revenus fonciers soit des bénéfices industriels et commerciaux. Les modalités d'imposition diffèrent selon que la location est consentie nue ou meublée.


La location nue

Les revenus tirés de la location nue des propriétés bâties ou non bâties sont imposables, au titre de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Si - après déduction des dépenses engagées -, la location fait apparaître un revenu foncier, il sera ajouté aux autres revenus et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

- Déduction des déficits

Lorsque la location se traduit, au contraire, par un déficit et que ce dernier est lié à des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt, ce déficit s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. Si ce revenu global est insuffisant (moins de 10.700 euros), l'excédent peut être imputé sur le revenu global des six années suivantes. En revanche, la fraction du déficit supérieure à la limite de 10.700 euros ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

- Le micro-foncier

Pour les contribuables qui retirent de leurs locations des recettes inférieures à 15.000 euros par an, un régime d'imposition simplifié dit du « microfoncier » est applicable de plein droit. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire pour frais de 30%. Le contribuable porte directement sur sa déclaration des revenus le total de ses recettes et ces dernières ne sont mécaniquement imposées que sur 70 % de leur montant. « Attention, ce régime n'est intéressant que si les charges déductibles réelles (y compris les charges d'emprunt) sont d'un montant inférieur à l'abattement forfaitaire de 30 %. Dans le cas contraire, il est possible d'opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Une fois exercée, l'option est globale et est applicable obligatoirement pendant trois ans », met en garde Isabelle Emin, avocate associée chez Fidal.

Attention, le régime du micro foncier n'est pas compatible avec divers dispositifs légaux dont bénéficient certaines locations (monuments historiques, « loi Malraux », Robien, Périssol, etc...) et une vérification préalable s'impose donc. Il ne s'applique pas non plus aux contribuables dont les revenus fonciers seraient tous encaissés via des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), dont ils seraient associés

En cas d'application du régime réel d'imposition, il faut établir une déclaration « 2044 », retraçant les loyers, ainsi que les frais et charges Dans le cadre du micro-foncier, le revenu brut (avant abattement) est directement porté sur la déclaration d'ensemble des revenus.
 

Exemple :

Monsieur et Madame X ont acquis un studio à Paris qu'ils donnent en location pour 12.000 euros hors charges par an. Ils n'ont supporté, pour ce bien, en 2016 que très peu de charges : des primes d'assurance pour 150 euros, une taxe foncière (hors taxes d'enlèvement des ordures ménagères) pour 300 euros et des intérêts d'emprunt pour 1.000 euros. 
Le régime du micro foncier leur est favorable puisque leur revenu imposable est limité à 8.400 euros au lieu des 10.550 en régime normal.


La location meublée

Les revenus perçus au titre de la location de logements meublés sont imposables à l'impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux de 15,5%. Ce régime s'applique que la location soit habituelle ou non.


- Le Micro-BIC

Si les recettes annuelles n'excèdent pas 33.100 euros, le bailleur relève du régime dit « micro-BIC » et ses recettes imposables sont alors diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50% avec un minimum de 305 euros.

- Le Réel 

Au-delà de 33.100 euros de recettes annuelles ou sur option du bailleur, ce dernier relève du régime réel BIC. Il lui permet de déduire de ses recettes l'ensemble de ses charges (y compris les intérêts d'emprunt) ainsi que l'amortissement du bien et des meubles dans une certaine limite.

En matière de location meublée, les régimes des déficits et des plus-values différent selon que le loueur est professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Pour avoir droit au statut de professionnel, il faut remplir plusieurs conditions cumulatives (l'un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés ; les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros ; ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.).
 

Cabinet Prévalence - avril 2017


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