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La vente de l'usufruit temporaire n'est pas un abus de droit
Immobilier  |  Thu - July 19, 2018 12:41 pm  |  Article Hits:6586  |  A+ | a-
Dans cet arrêt où l'administration a fait appel d'une décision qui lui était défavorable concernant un usufruit temporaire surévalué, les juges du fonds indique que ce n'est pas une opération fictive justifiant un abus de droit mais la surévaluation peut être considéré comme un avantage occulte.

En effet, la Cour Administrative d'Appel précise que : " le ministre n'établit pas, ni même n'allègue, que l'opération n'a pas eu pour effet de transférer effectivement l'usufruit temporaire de la propriété du bâtiment avec l'ensemble des obligations en résultant dans le cadre de l'acte de cession qui prévoit, notamment la prise en charge par l'usufruitier des grosses réparations.
Les seuls éléments dont il se prévaut, à les supposer même avérés, et notamment l'existence d'un prix surévalué, ne sont pas de nature à établir sa fictivité.".

L'autre enseignement est qu'il faut se baser sur la technique "dite des " cash flow actualisés " consistant à capitaliser puis actualiser les flux de loyers raisonnablement attendus sur toute la période de l'usufruit.
Pour l'application de cette méthode, il a retenu, d'une part, un revenu annuel net d'impôt de 93 100 euros compte tenu d'un montant de loyer brut attendu de 133 000 euros et d'un taux moyen d'imposition fixé à 30 % et, d'autre part, l'application d'un taux d'actualisation de 8 % intégrant un taux sans risque et une prime de risque, l'actualisation des flux de loyers étant réalisée sur une période de quinze ans, soit un coefficient multiplicateur de 8,559479. " CAA de NANTES du 31/05/18 n° 16NT04182.

Cabinet Prévalence - juillet 2018
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