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Plus-value immobilière : exonération en cas de cession de la résidence principale
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (code général des impôts [CGI], art. 150 U, II-1°).
La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. Lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est, pour partie, affectée à usage d’habitation et, pour partie, à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l’exonération. L’application de l’exonération suppose le respect strict des conditions d’application. Les contentieux traitant de cette question sont nombreux. On commentera ci-dessous deux décisions de la cour administrative d’appel (CAA) de Nantes qui illustrent les difficultés d’application de la législation fiscale. CAA Nantes n° 16NT00648, 31 mai 2018Résidence principale pour partie louée en chambre d’hôtesLes faits :M. et Mme B ont acquis le 7 décembre 2011 une propriété. Le 16 mai 2012, ils ont revendu ce bien en réalisant une importante plus-value et en revendiquant, sur le fondement des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts, l’exonération au titre de la cession de leur résidence principale. A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a considéré que la cession portait sur un immeuble affecté à 23 % à un usage d’habitation et a imposé la plus-value réalisée sur la partie à usage professionnel. M. B a exercé une activité d’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée dans la propriété à compter du 1er janvier 2003 et a obtenu, le 17 mars 2008, l’autorisation de la mairie pour l’exploitation de cinq chambres d’hôtes. Par ailleurs, M. B a obtenu le 21 mai 2008 une licence l’autorisant à servir ou vendre de l’alcool dans le cadre de son activité de location de chambres et tables d’hôtes. M. et Mme B soutenait que la totalité de la propriété constituait leur résidence principale au jour de sa cession et que si des chambres avaient accueilli des touristes de passage, sans qu’ils aient à investir dans un matériel spécifique, ces mêmes espaces avaient servi à leur famille et leurs amis. La décision :La cour relève que les requérants n’apportent aucun élément de nature à établir que les chambres occupées par la clientèle étaient utilisées également à des fins privatives. Les juges estiment que c’est à bon droit que l’administration a remis en cause le bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée en ce qui concerne la partie de la propriété non affectée à la résidence principale.
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