Avec la crise, les impayés se multiplient. Comment réagir en tant que bailleur ? Quels sont vos droits mais aussi vos devoirs ? Tout dépend de l’origine des problèmes de loyers non payés : étude de cinq scénarios.

En 2017, 493.000 ménages étaient en «situation d’impayés de loyer», selon le rapport de la Fondation Abbé-Pierre. Les raisons invoquées sont souvent la conséquence d’une situation personnelle délicate ou grave et parfois de la mauvaise volonté.
 

Pour rappel, le locataire n’est pas libre de faire ce qu’il veut quant au paiement des loyers. Il a des obligations envers le propriétaire, clairement et fermement précisées par l’article 1728 du Code civil : «Le preneur [le locataire] est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement et de payer le prix du bail aux termes convenus.» Proprié­tai­res et locataires ont des droits et des devoirs.

Conseils pour agir au plus vite en cas de litige selon le motif qui a provoqué cette situation. Retrouvez ci-dessous cinq situations pratiques.

• Il ne paie plus car il a divorcé et quitté le logement 

Les locataires mariés sont solidairement responsables. L’époux qui quitte le logement doit assumer toutes les dépenses liées au logement tant que le divorce n’a pas été prononcé.
 

Cette règle est incontournable, même si un seul des époux a signé le bail. Les couples pacsés sont soumis aux mêmes règles que les époux et restent solidaires jusqu’à la dissolution du Pacs.

Cette solidarité des époux mariés ou pacsés permet au propriétaire de s’adresser à n’importe lequel des conjoints pour obtenir le règlement du loyer jusqu’à la retranscription du jugement du divorce ou de dissolution du Pacs sur un acte d’état civil.
 

L’époux ou le pacsé qui reste conserve son statut de locataire et continue d’occuper le logement. Même sans avoir signé le bail, il bénéficie d’un transfert automatique du contrat.
 

• Le cas des concubins

Si vos locataires sont des concubins, la solution est différente. Ils sont colocataires et sont coresponsables s’ils signent tous les deux le bail.

Le concubin qui reste dans le logement peut être amené à payer l’intégralité du loyer jusqu’à la fin du bail si le cosignataire ne remplit pas ses obligations.

C’est à lui d’obtenir le remboursement du loyer auprès du locataire déserteur. Lorsque la clause de solidarité ne figure pas dans le bail, il y a néanmoins une solidarité légale lors du départ d’un colocataire seulement.

«Les locataires doivent régler l’intégralité du loyer, peu importe la répartition entre eux, cela ne concerne pas le propriétaire», explique Hélène Bouvignies, consultante juridique et fiscale à la Chambre nationale des propriétaires.

En revanche, si un seul des concubins signe le bail et quitte le logement, il est le seul à qui vous pouvez réclamer le loyer. Le malchanceux concubin non signataire devra quitter le foyer, sauf si le propriétaire accepte de signer un nouveau bail avec lui.

Notre conseil : lorsque les locataires sont concubins, insérez une clause de solidarité dans le bail, qui permettra de réclamer la totalité du loyer à un seul des locataires.
 

• Il ne paie pas parce qu’il a été licencié

Un licenciement, aussi dramatique soit-il, ne dispense pas le locataire de remplir ses obligations : «Quelles que soient les circonstances, le locataire doit, conformément à la loi, payer le loyer et ne peut se faire justice lui-même», insiste Hélène Bouvignies de la Chambre nationale des propriétaires.

N’envisagez pas de lancer immédiatement une procédure, car l’incident peut n’être que passager, mais réagissez néanmoins sans tarder. N’attendez pas que la situation s’aggrave.

Tentez d’abord une solution amiable : «Le propriétaire peut proposer un calendrier d’étalement, conseille Loïc Cantin, président adjoint de la Fnaim. C’est une convention amiable entre les parties dans laquelle il faut rappeler le montant de la dette et se mettre d’accord sur les versements.»

Quoi que vous décidiez, l’accord devra être écrit et signé par les parties et envoyé à la caution s’il y en a une. Si les choses ne s’améliorent pas, si votre locataire ne respecte pas ses engagements, sachez vous montrer plus sévère.

Lettre recommandée et huissier

L’envoi d’une mise en demeure de payer sous huit jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, est nécessaire.

Patientez encore quelques jours et, si votre interlocuteur ne réagit toujours pas, vous devrez faire appel à un huissier, qui délivrera un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Cette démarche donne une date à la procédure d’expulsion, c’est-à-dire que l’on constate la dette à une date précise.

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement pour régler les loyers dus. Une fois le délai écoulé, la solution procédurale doit être envisagée.

Notre conseil : une solution amiable est toujours préférable à un contentieux long et coûteux. Agissez dès le premier impayé et formalisez toutes vos demandes. Envoyez tous vos courriers en recommandé avec accusé de réception au locataire, à sa caution et à la compagnie d’assurances qui vous couvre si vous avez souscrit un contrat contre les impayés de loyer.

• Il ne paie plus car le logement n’est pas aux normes

Souvent, les locataires cessent de régler le loyer parce qu’ils ont formulé des demandes répétées de réparations ou de travaux qui sont restées sans réponse.

C’est un moyen de pression fréquent pour obtenir satisfaction. Le locataire est en tort en ne payant pas, mais sa demande est peut-être justifiée.

Pour commencer, vous pouvez lui rappeler ses obligations de payer son loyer. Vérifiez si les travaux demandés sont à votre charge ou à la sienne.

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 précise les réparations et les travaux d’entretien imputables au locataire, comme le remplacement de vitres détériorées, d’interrupteurs, de prises de courant, d’ampoules ou le maintien de l’état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons, le changement de quelques lames de parquet.

Tenu de payer

Tout ce qui ne figure pas dans cette liste revient au propriétaire. Qu’il ait tort ou raison, le locataire est tenu de payer les loyers.

Vous pouvez lui rappeler ses obligations : soit il paie les loyers dus, soit vous engagez une procédure .

Le locataire n’est pas autorisé à interrompre le paiement des loyers lorsque l’appartement n’est pas aux normes (décret du 30 janvier 2002), mais il est en droit de réclamer des travaux.

En ne lui répondant pas alors que sa demande est légitime, vous vous exposez à une procédure de sa part auprès du tribunal d’instance.

Si vous avez tort, le locataire peut obtenir une mise aux normes du logement ou une réduction du loyer si les travaux ne sont pas réalisés.

Notre conseil : les locataires sont de plus en plus regardants sur l’état des logements. L’entretien du logement est une source croissante de conflits. Ne négligez pas les demandes des locataires. Un occupant mécontent tendra à négliger l’entretien du logement, voire à le dégrader.

• Comme héritier du locataire défunt, il refuse de payer 

«Le décès du locataire a pour effet de résilier le bail, explique Hélène Bouvignies. Les héritiers devront payer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution du logement.»

Mais s’ils refusent la succession ou tout simplement ne se manifestent pas, le bail se trouve résilié de plein droit.

«Lorsque les héritiers refusent la succession, ils ne sont redevables de rien : ni du loyer ni des indemnités d’occupation. Et le propriétaire n’a aucun recours», insiste Loïc Cantin, président adjoint de la Fnaim.

De plus, ils ne peuvent pas vider l’appartement du défunt sans décision de justice. Pour gagner du temps, il est préférable de déposer une simple requête auprès du greffier en chef du tribunal d’instance afin d’établir un inventaire détaillé avec l’état descriptif du mobilier.

Au bout d’un mois, si personne ne s’est manifesté, l’appartement peut être vidé, mais le propriétaire ne peut pas pour autant disposer des meubles. Il peut les enlever et en assurer la conservation à ses frais.
 

Pour vendre le mobilier, il faut faire nommer un curateur par le tribunal de grande instance. Lui seul pourra autoriser la vente des meubles aux enchères, dont le fruit vous permettra de couvrir en totalité ou partiellement les frais déboursés pour vider l’appartement et entreposer les meubles.

La procédure pour aboutir à ce remboursement demande de la patience.

Notre conseil : une fois informé du décès, contactez, si c’est possible, les héritiers. Réagissez vite pour que la situation ne dégénère pas et qu’une occupation sans fondement légal ne s’éternise pas.

• Il ne paie plus car il a quitté le logement

C’est rare, mais il arrive que des locataires, se sentant acculés ou désespérés, plaquent tout et déménagent à la cloche de bois.

Si le locataire n’occupait pas seul le logement, «le contrat de location continue au profit du conjoint, des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile», selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le locataire occupait seul l’appartement, contactez rapi­dement la personne qui s’est portée caution et signifiez-lui la dette du ou des locataires.

Dans le même temps, vous devez agir en justice pour reprendre votre logement.

Un mois pour justifier l'occupation

Une procédure rapide a été instituée par la loi du 22 décembre 2010 (décret du 10 août 2011). Commencez par mener votre petite enquête pour vous assurer que le logement n’est plus occupé : demandez aux voisins et à la concierge, vérifiez si le courrier est relevé ou non, etc.

La présomption d’abandon doit être avérée. À partir de là, par huissier vous mettez en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Le locataire a un mois pour répondre.

Passé ce délai, l’huissier pourra constater l’abandon. Même si vous avez un double des clés, n’entrez à aucun moment dans le logement.

L’huissier est le seul autorisé à le faire, accompagné d’un fonctionnaire municipal ou d’un représentant de la police ou de la gendarmerie. Il dresse un constat et un inventaire des biens et chiffre leur valeur.

Muni de ces justificatifs, vous pourrez saisir le juge d’instance pour faire constater la résiliation du bail et permettre la reprise de l’appartement. Le magistrat rend une ordonnance qui autorise ou non la résiliation du bail et la reprise du logement.

Une fois que l’ordonnance est définitive (acceptée par le locataire, ou à défaut quand l’huissier aura mené à bien toutes les recherches utiles et nécessaires), vous reprendrez possession de votre appartement.

Et si le juge l’autorise, tout ou partie des meubles pourront être vendus aux enchères.

Notre conseil : pour être menée à son terme, la procédure est longue et il faut respecter scrupuleusement les délais et le formalisme. Il ne faut pas perdre patience. N’entrez en aucun cas dans le logement, vous seriez dans votre tort.

Cabinet Prévalence - janvier 2019.