Régime réel ou micro-foncier, charges déductibles ou non, réduction d’impôt éventuelle… Déclarer ses revenus fonciers n’a jamais été une partie de plaisir.
En 2019, s’ajoutent les spécificités de l’année blanche !

Vous avez touché des loyers en 2018 ? Alors vous devez vous attaquer au casse-tête des revenus fonciers. Un casse-tête habituel : ces revenus font partie des montants qui ne sont pas pré-remplis dans la déclaration ! Seuls figurent, éventuellement, l’adresse du logement et les noms des locataires si vous les aviez déjà remplis l’an passé.

Cette année le casse-tête est encore plus complexe avec le passage au prélèvement à la source. Depuis janvier et le coup d’envoi du prélèvement à la source, vous payez chaque mois (ou chaque trimestre) un acompte d’impôt sur le revenu au titre de vos revenus fonciers. Cet acompte est calculé sur la base de votre déclaration 2018 (sur les revenus 2017). La déclaration 2019 (sur les revenus 2018) va donc déterminer le montant précis à régulariser – ou non – pour l’année 2018, mais elle va aussi affiner le montant de vos futurs acomptes mensuels…

Micro-foncier ou régime réel ?

Pour rappel, les revenus fonciers correspondent aux revenus tirés de la location d’une propriété immobilière nue, non meublée. Les revenus de la location meublée entrent eux dans une autre catégorie (BIC).

Si vos loyers proviennent bien d’un bail non meublé, vous avez deux options. La première : le micro-foncier, un régime simplifié qui vous permet de vous limiter à la déclaration des seuls loyers perçus, et de profiter d’un abattement de 30%, au titre des charges du propriétaire. Pour cela, vous devez cocher la rubrique « micro foncier : recettes brutes n'excédant pas 15 000 euros » au début de l’étape 3 de la déclaration. Ce régime simplifié n’est en effet accessible que sur vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros.

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à ce seuil, ou si vous estimez que vos charges dépassent le forfait de 30%, il faut cocher la case « revenus fonciers » au début de cette même étape 3 de la déclaration en ligne. Vous optez alors pour la deuxième option : le régime réel d’imposition, bien plus complexe puisqu’il s’agit de détailler précisément l’ensemble de vos charges foncières déductibles, à l'aide de la déclaration annexe 2044. Ce choix n’est pas anodin puisque l'option doit être conservée pendant 3 ans minimum, et sa complexité nécessite parfois de faire appel à un professionnel (vous pouvez bien entendu nous solliciter ou solliciter un expert-comptable).

Ce qui change en 2019 pour les revenus fonciers

Quel que soit le régime choisi pour vos revenus fonciers 2018, le passage au prélèvement à la source complique la donne : le fisc va annuler vos revenus habituels de l’année 2018 pour éviter une double imposition en 2019 (prélèvement à la source + impôt sur les revenus 2018) à l’aide du crédit d’impôt spécial « année blanche », le CIMR. Pour calculer le CIMR en prenant en compte vos revenus fonciers, l’administration fiscale va donc devoir trier revenus habituels et exceptionnels, voire même les charges ou déficits exceptionnels ou non.

Année blanche : comment trier les revenus exceptionnels ou non

Les revenus « habituels », ceux qui seront donc effacés grâce au CIMR, ce sont les loyers perçus au titre de la location 2018.

Les « recettes exceptionnelles » 2018 sont elles exclues du CIMR et seront donc soumises à l’impôt. Il s’agit des indemnités dites de « pas de porte », des retards de loyers 2017 payés en 2018, des loyers 2019 payés par anticipation, les régularisations d’anciennes charges de copropriété…

Ce « tri » concerne aussi le régime simplifié micro-foncier : dans ce cas les loyers habituels sont à renseigner à la ligne 4BE, et les recettes exceptionnelles à la ligne 4XD.

Pour le régime réel d’imposition, le principe de séparation des recettes foncières exceptionnelles ou non est le même… en plus complexe. A l’image du micro-foncier, les loyers habituels vont intégrer les recettes foncières non exceptionnelles (4XA). Les revenus exceptionnels sont eux calculés en faisant la différence avec le total des revenus bruts (4XB). Mais, avant de compléter ces cases, pour le régime réel, il faut remplir la déclaration annexe 2044 (ou la déclaration 2044 spéciale) : c'est cette annexe qui vous permettra de déterminer votre revenu net foncier ouvrant droit au CIMR.

Charges et déficit foncier : un dispositif anti-optimisation

Cette déclaration spécifique aux revenus fonciers, la 2044, permet de détailler les charges ainsi que le déficit imputable sur les revenus fonciers voire sur le revenu global. Nouveauté 2019, pour ceux qui sont habitués à remplir l’annexe 2044 : la rubrique « année blanche pour effacer votre impôt sur les revenus fonciers 2018 ».

L’administration fiscale cherche ainsi à éviter toute stratégie d’optimisation fiscale. En l’absence d’impôt à payer sur les revenus 2018 (sauf revenus exceptionnels), certains contribuables bailleurs auraient pu chercher à reporter certains travaux ou autres charges de 2018 à 2019, afin de concentrer les déductions sur l’année 2019. Un dispositif de transition a donc été prévu par le législateur de façon à calculer conjointement les frais 2018 et 2019 des bailleurs.

Pour cette déclaration 2019, qui porte sur les revenus 2018, le fisc rappelle que certaines charges foncières « récurrentes » ne sont déductibles que lors de l’année concernée. Les charges 2018 suivantes ne peuvent donc être déclarées qu’à l’occasion de cette déclaration 2019 :

• primes d’assurance 2018,
• provisions 2018 pour charges de copropriété,
• taxes foncières et annexes 2018,
• intérêts d’emprunt 2018,
• frais 2018 d’administration et de gestion du bien locatif.

Les travaux constituent eux des dépenses catégorisées comme « pilotables », à la main des propriétaires. Les dépenses de travaux payées en 2018 sont à déclarer cette année, dans l’annexe 2044, et sont déductibles « en intégralité » en 2018 « dans les conditions de droit commun ». Comme d’habitude, donc, même si l’avantage fiscal est moindre ! Pour compenser, ces frais seront aussi pris en compte dans le calcul des déductions (à hauteur de 50%) l’an prochain, pour la déclaration 2020 sur les revenus 2019.

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