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IFI - Quelles sont les dettes déductibles ?
Fiscale  |  Mon - April 29, 2019 8:48 pm  |  Article Hits:1747  |  A+ | a-
 Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF, avec globalement les mêmes règles de fonctionnement. L’IFI reste notamment un impôt basé sur le principe de l’actif/passif. Autrement dit, l’assiette de taxation est composée de l’actif immobilier brut duquel sont déduites les dettes liées à ces actifs. Pour autant, quelques modifications ont été opérées l’an dernier. Un élément à ne pas négliger au moment de remplir sa déclaration.

Des déductions proportionnées

L’article 974 du code général des impôts précise que les dettes sont déductibles dès lors qu’elles se rapportent à un actif taxable. Mais selon ce même article, si l’actif bénéficie d’une exonération partielle, la dette n’est déductible qu’à proportion de la valeur imposable.

Autrement dit, si un actif n’est taxé que sur 25% de sa valeur (bois et forêts notamment), seul 25% de l’emprunt associé à cet actif peut être pris en compte au titre du passif.

Le cas de la résidence principale

 La rédaction de cet article 974 a semé le doute l'an passéconcernant la résidence principale. Cette dernière bénéficiant d’un abattement de 30%, certains experts se sont demandé si la dette restait déductible à 100%.

Une instruction fiscale a toutefois clarifiée les choses. La dette est bien déductible intégralement. Toutefois, la déduction ne peut excéder la valeur imposable de de la résidence principale. Il n’est donc pas possible d’obtenir un passif d’IFI via sa résidence principale, au mieux la valeur taxable peut être ramenée à zéro.

Dettes élevées

Un dispositif a aussi été mis en place pour les actifs valant plus de 5 millions d’euros. La dette n’est déductible intégralement que pour sa fraction qui ne dépasse pas 60% de la valeur de l’actif. Au-delà, la déductibilité est limitée à 50%.

Prenons l’exemple d’un redevable ayant 6 millions d’euros d’actifs et 5 millions d’euros de dettes théoriquement déductibles. Ce redevable ne pourra déduire pleinement que 3,6 millions d’euros de dettes (60% de l’actif). L’excédent, soit 1,4 million d’euros, ne sera déductible qu’à hauteur de 50%. Ainsi, le passif admis en déduction sera limité à 4,3 millions d’euros.

Précisons toutefois que si le contribuable justifie que les dettes n’ont pas été contractées « dans un objectif principalement fiscal », ces dettes ne sont alors pas prises en compte dans le calcul du seuil.

Prêts in fine

Le dernier point à surveiller concerne les prêts in fine (c’est-à-dire ceux dont le capital est remboursable à terme). Une mesure a été prise l’an dernier afin d’éviter les optimisations. Sous l’ISF, un bien intégralement financé par un prêt in fine pouvait en effet être totalement exonéré jusqu’à la dernière échéance du prêt.

Désormais, cela n’est plus envisageable puisque la règle de déduction revient à transformer fictivement le prêt ine fine en prêt amortissable. Si la rédaction du texte est complexe, le principe est simple. Pour un prêt in fine sur 10 ans, la valeur déductible diminue de 10% chaque année. Sur 20 ans, cette valeur baisse de 5% par an, etc… Le point de départ est constitué par la date de versement du capital.

Imaginons un bien acquis via un prêt in fine sur 10 ans. La première année, la dette est intégralement déductible. La déduction passe à 90% la deuxième année, à 80% la troisième année et ainsi de suite.

Enfin, notons que le Législateur a aussi prévu le cas des prêts qui n’ont pas d’échéance précise. La dette déductible doit ici être diminuée d’un vingtième (soit 5% par an). L’administration fiscale considère donc ces prêts comme des financements à 20 ans.

 

Cabinet Prévalence - avril 2019.

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