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Tout savoir sur le viager immobilier
Immobilier  |  Fri - April 24, 2020 10:24 am  |  Article Hits:1100  |  A+ | a-

Nous vous proposons de revenir sur un dispositif qui fait l’objet de nombreuses idées reçues et fantasmes : la vente immobilière en viager. Et nous allons étudier ensemble pourquoi, bien au-delà d’être un procédé où on aurait d’un côté un vendeur nécessiteux et de l’autre un acheteur spéculateur, ce procédé juridique peut-être, d’un côté comme de l’autre, un véritable outil de gestion de patrimoine !

Sans détailler à l’extrême ce procédé, sur lequel nous pourrons revenir avec vous sur demande, il convient néanmoins de rappeler brièvement ce qu’est une vente immobilière en viager, et les grandes formes que peuvent prendre ces transactions.
Rappelons d’abord que le viager immobilier est une transaction immobilière très encadrée et réglementée dans laquelle un acquéreur (appelé le débirentier) verse à un vendeur (le crédirentier) une somme fixe, le bouquet, le jour de la signature de l’acte authentique et une rente périodique définie, qui débute au jour de la signature de l’acte notarié et cesse au décès du vendeur.
Il figure, comme le contrat d’assurance, dans la catégorie des contrats dits “aléatoires”, dont les effets dépendent d’un évènement incertain (Article 1964 du Code Civil). 
La notion d’aléa est une condition substantielle à cette vente. 

 

Deux grandes catégories de viager

 

Il existe schématiquement 2 grandes catégories de ventes immobilières en viager :

- Le viager libre, par lequel l’acquéreur dispose du bien, qu’il peut occuper ou mettre en location. Le vendeur, par le biais de ce type de vente, s’affranchit de toutes les charges et travaux, des vacances locatives, de la gestion des loyers impayés. Il perçoit une rente mensuelle jusqu’à son décès.

- Le viager occupé qui représente 90 % des transactions de vente en viager et où le vendeur crédirentier reste vivre dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite.

On imagine aisément l’intérêt d’un vendeur en viager occupé, lui permettant de financer des dépenses de dépendance ou de santé qui seraient trop importants par rapport à ses revenus. C'est la motivation évidente qui vient à l'esprit lorsqu'on évoque le viager.

Mais ce qui nous intéresse particulièrement aujourd’hui, c’est comment ce procédé peut-être une technique de gestion de patrimoine, tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

 

L'optimisation de l'acquisition grâce au viager immobilier

L’achat en viager « libre » est la solution la plus recherchée par les primo-accédants et les investisseurs, mais les offres sont rares sur le marché. En effet, En viager libre, l’acquéreur débirentier dispose entièrement du bien : il peut, dès la signature de la vente, emménager dans le logement ou le mettre en location. Mais ces offres étant rares, et l’intérêt bien trop évident pour l’acheteur, nous ne nous attarderons pas sur cette typologie d’investissement.

Mais même dans l’optique d’un viager occupé, la nature de cet investissement peut le rendre attractif sur un plan pan patrimonial. En effet, le viager immobilier va, par nature, combler certaines lacunes de l’investissement immobilier classique :

  • Il permet d’accéder aux biens immobilier à un prix réduit grâce à la décote d’occupation, sur un marché dont les prix ont parfois explosé à la hausse ces dernières années

  • Il peut permettre de réaliser une opération d’investissement immobilier en maîtrisant le budget  et en toute sérénité: le montage financier du projet ne sera pas soumis aux aléas d’éventuels désagréments locatifs. De plus, l’occupant ayant un lien particulier et par définition durable avec le bien, l’entretiendra en principe avec plus grand soin qu’un locataire possiblement de passage.

  • Il vous aide à réaliser un investissement immobilier sans contrainte fiscale supplémentaire : la décote n’est pas un revenu, et pourtant, contribue bien à financer une partie du projet. Il en va de même du gain final de l’opération, puisque la récupération

  • Vous réduirez les frais de notaire; qui sont calculés sur la valeur occupée et non sur la valeur vénale du bien.

  • Le procédé peut intéresser des investisseurs habituellement exclus du système du crédit car a profil atypique dans l’étude des dossiers :  investisseurs sans CDI, non-éligibles aux assurances décès-invalidité ou à un coût prohibitif, ou non-résidents fiscaux qui peinent aujourd’hui à accéder au crédit bancaire.

  • L’actualité récente a énormément mis en avant la notion de retraite par capitalisation : l’acquisition par un viager immobilier est également une forme très puissante de retraite complémentaire.

Nous avons donc vu les grands points qui peuvent attirer et justifier une acquisition en viager.

En viager occupé, grâce à la décote d’occupation, le risque de “perte” est maîtrisé. C’est surtout en réalité la perspective et l’ampleur du gain qui est aléatoire. Nous allons donc étudier, avec un cas d’école, ce que cela peut donner sur un plan financier et converti en taux de rendement pour un investisseur.

Par exemple, vous achetez en viager occupé, un bien à Bordeaux d’une valeur vénale de 500 000 € à une homme seul âgé de 80 ans. La décote d’occupation tenant compte de son espérance de vie statistique de 8,6 ans, est de 28% de la valeur vénale du bien. Le bouquet souhaité par le vendeur est de 150 000 € et la rente viagère est donc établie à 1930 €/mois.
Si la réalité épouse parfaitement la statistique Insee, quel sera le rendement de l’opération pour l’investisseur ?
Valeur du bien immobilier au terme, selon une réévaluation de 0,5% annuelle : 522 000€
Montant total versé : 150 000€ de bouquet + (1930€x103) = 348 790€, soit un « gain » net de 173210€. Taux de rendement avec les flux actualisés : 6,5% de rendement annuel, pas évident de trouver mieux aujourd’hui…
Par rapport à un investissement locatif classique, contrairement aux idées reçues, le procédé est extrêmement sécurisant, seul le gain net va varier selon l’aléa lié à l’espérance de vie du vendeur.

Dans notre exemple, si notre vendeur n’avait, malheureusement pour lui, vécu que 4 ans après la transaction, le gain net pour l’acheteur aurait été de 510 000-(150 000+1930x48) = 267 360€ d’enrichissement en 4 ans. (j’omets volontairement de vous donner le rendement annuel…)

Si au contraire la vie de notre vendeur va au-delà des espérances statistiques, par exemple de 12 ans suivant la vente ici, valeur du bien au terme : 530 000€, gain 530 000 - (150000+144x1930) =102 080€, soit un rendement annualisé de 2,5%. Certes moins intéressant, mais rendement positif néanmoins, en prenant un cas plutôt très défavorable pour l’acquéreur, où le crédit-rentier a bénéficié d’une espérance de vie de 50% meilleure que la statistique…
 

Création de capital et de revenus complémentaires pour le "vendeur"

Il convient de regarder le contexte de prix sur lequel se trouve le marché immobilier, qui se trouve, en moyenne, s’être vu réévalué de près de 9% par an ces 60 dernières années. Et ce chiffre étant en moyenne, nous avons tous, assez facilement et rapidement, des exemples de zones et de typologies de biens qui dépassent largement ces données de réévaluation ces dernières années… Ce qui signifie qu’il y a donc eu une forte création de valeur non monétisée pour certains propriétaires… qui trouvent donc le moyen, au travers du viager, de libérer ce capital fortement revalorisé mais immobilisé, en le transformant en bouquet+revenus complémentaires, tout en restant habiter, pour l’exemple du viager occupé, dans leur logement.
Nous pouvons reprendre notre exemple précédent pour voir dans quelle mesure le vendeur peut lui aussi y trouver intérêt :
Notre vendeur, propriétaire du bien immobilier mise en vente en viager occupé pour 500 000€, l’a acquis en 1997 pour un montant de 230 000€…
En reprenant exactement les mêmes conditions de vente, notre vendeur va donc, tout en restant dans son bien, bénéficier d’un bouquet correspondant à 65% de son montant initial d’acquisition.
En plus de ce bouquet, notre vendeur bénéficie d’une rente mensuelle de 1930€ par mois, alors qu’il ne perçoit jusqu’alors qu’une pension de retraite de 1500€. Cette rente complémentaire n’étant imposable qu’à hauteur de 30%, à son taux marginal d’imposition de 11%, soit 1866€ nets d’imposition. Il économisera en plus la taxe d’habitation, si il en était encore redevable.
Si son espérance de vie épouse la statistique, notre vendeur aura donc perçu nets 150 000 +(1866x103) = 342 198€ soit déjà bien davantage que le prix d’acquisition de l’époque tout en se laissant la perspective de continuer à percevoir ses rentes bien plus longtemps si il a la chance d’avoir une vie au-delà des statistiques.  
La vente en viager lui permet de percevoir des revenus pendant toute sa vie, et pas seulement sur une durée définie : il s'agit en quelque sorte d'une assurance contre le risque de survie et l’assurance de percevoir un capital défiscalisé disponible immédiatement, et celle de pouvoir rester chez soi et d’améliorer  de façon substantielle sa qualité de vie et son pouvoir d’achat.
 

L'optimisation de la transmission, ou la symbiose parfaite des intérêts du vendeur et de l'acheteur

Au préalable, nous rappellerons toutes les précautions à prendre sur ce sujet et une vigilance importante pour le calcul du prix de cession. Nous recommanderons de faire évaluer le bien objet de la vente par un expert judiciaire en valorisation immobilière afin que la contestation ne soit pas possible, et d’éviter ainsi une requalification en donation déguisée et d’éviter d’être suspecté d’un viager de complaisance destiné seulement à éviter les droits de succession…
Nous rappellerons également que sur un plan civil, l’article 918 du code civil pose une présomption irréfragable de donation déguisée lorsque la vente en viager intervient au profit d’un successible, présomption destinée à protéger la réserve héréditaire des descendants, et donc ce procédé de vente ne pourra et ne devra pas être utilisé pour privilégier un héritier direct au détriment d’un autre.


Néanmoins, sur un plan patrimonial, le viager immobilier peut trouver tout son intérêt dans un cas spécifique, justement en l’absence d’héritiers directs. En effet, dans la mesure où toutes les précautions préalables ci-dessus ont été rappelées, et dans le mesure où vous vous ferez accompagner par des experts dont nous ne saurions trop vous recommander d’éviter de faire l’économie, le recours à cette transaction peut vous permettre de transmettre favorablement votre bien.
Nous sommes maintenant très attachés à notre vendeur que nous connaissons maintenant très bien, et que nous allons aussi accompagner sur l’aspect transmission. Nous gardons les hypothèses identiques pour démonter qu’une même transaction peut trouver tout autant de sens côté acheteur que côté vendeur, chaque partie ayant son propre intérêt, sans jamais qu’il soit question de rapport de force ou que l’un soit lésé au détriment de l’autre.
Nous avons donc vu que notre vendeur allait percevoir un bouquet de 150 000€ et des rentes « nettes » de 1866€.
L'on suppose que notre cher vendeur n’a que pour seul héritier un neveu, qui se trouve, après les précautions rappelées ci-dessus, être son acheteur, et que notre vendeur n’a pas à ce jour, besoin du bouquet. De même, seule 50% de la rente nette lui serait utile pour compléter ses revenus. Il souhaite donc basculer ces fonds  vers un contrat d’assurance-vie avec pour bénéficiaire en cas de décès son neveu. Les fonds étant versés après ses 70 ans, nous allons évaluer l’économie générée pour son neveu de cette transmission rendue possible grâce à ces ressources supplémentaires générées par la vente en viager.
Là encore, pas d’hypothèses idéalistes, nous prenons simplement l’hypothèse d’une espérance de vie strictement égale à la statistique Insee, sur laquelle tous ces barèmes ont été calculés.
Hypothèse donc de versement du bouquet de 150 000€, auquel le vendeur ajoute 933€ par mois. On considère un taux de rendement de 2% pour l’épargne. Le capital final au jour du décès serait de 282 000€, dont 67 000€ exonérés (les 30 500€ de primes versés après 70 ans, et les intérêts).
Nous supposerons que le contrat serait le seul actif de succession : seront donc soumis à la taxation 282 000 - 67 000 - 7950 = 207 055 au taux de 55%, soit un impôt de 113 877€. Le capital net transmis du contrat sera donc ici de 168 123€.
Donc si on résume, le neveu a acheté un immeuble valorisé au terme à 522 000€ pour 348 790€.
L’opération a également permis à son oncle de lui faire bénéficier d’un capital net issu de l’assurance-vie de 168 123€. L’immeuble lui est donc revenu, en réalité, à 180 667€.
Si rien n’avait été fait, et si il avait reçu l’immeuble suite à une succession classique, il lui en aurait coûté 282 727€ de droits. Bénéficie réel pour le neveu : 102 060€. Il faudrait certes ajouter des frais de transaction, et le paiement des taxes foncières, mais il convient également de considérer que son oncle vendeur conserve 933€ de rente nette complémentaire, qui vaudront peut-être à son neveu de ne pas être appelé financièrement pour l’aider…
Il nous semble donc que bien pensé et bien intégré, une vente en viager, couplé aux avantages de l’assurance-vie par exemple, peut être un formidable levier de transmission.


Nous espérons que nous avons aurons apporté un regard un peu différent sur le viager immobilier, qui peut constituer un formidable levier patrimonial tant côté vendeur que côté acheteur.
Pour autant, il s’agit, comme toujours, d’un outil à manier avec précautions et à réserver aux cas spécifiques qui peuvent y trouver avantage. Nous ne saurions que vous recommander de nous consulter en amont afin de prendre en compte la globalité de votre situation pour évaluer son opportunité.

Cabinet Prévalence - avril 2020.

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