Dès lors que l’on s’intéresse à l’investissement immobilier, on entend beaucoup de choses sur la société civile immobilière, « SCI » et l'on est très souvent questionné sur ce sujet. On évoque aussi régulièrement l’achat de la résidence principale en SCI.
Si cet outil est parfois présenté comme un graal (notamment fiscal), il faut être très attentif aux situations dans lesquels sa constitution est véritablement utile, et éviter à tout prix que la SCI ne devienne un instrument contre-productif pour ses associés.

Il est ainsi important de rétablir les vérités sur les intérêts civils, économiques et fiscaux de la SCI lors de l’achat de la résidence principale.

Surtout, nous souhaitons vous rappeler les cas dans lesquels une SCI sera non seulement inutile mais pourra également représenter une lourdeur administrative et comptable additionnelle non souhaitable.
 

La Société Civile Immobilière (SCI), qu’est-ce que c’est ?

Une SCI constitue un outil patrimonial destiné à gérer et optimiser des problématiques tant civiles que fiscales.

Elle est reconnue comme une personne morale. Cela veut dire que son patrimoine, actif et passif, lui est propre et est distinct du patrimoine de ses associés.

Deux associés suffisent à créer une SCI.

Dans le cadre de l’achat de la résidence principale, il s’agit souvent des membres du couple, voire des enfants. On notera à cet égard qu’une SCI peut parfaitement avoir comme associé un mineur. Attention cependant aux restrictions qui pourraient découler de la présence d’un mineur, lors de l’emprunt ou d’actes de disposition par la SCI. En effet, si la capacité juridique de la société est distincte de la capacité de ses associés, il faut demeurer prudent et la présence de mineurs peut effrayer les tiers.

Les associés peuvent être propriétaires à parts égales ou dans des proportions différentes. Cela présente une souplesse appréciable.

La société civile, comme son nom l’indique, ne doit pas avoir de but commercial. A défaut, elle perd son caractère civil et est notamment, en conséquence, soumise automatiquement à l’impôt sur les sociétés.
C’est pourquoi, par exemple et si l’on veut rester à l’impôt des particuliers, une SCI ne constitue pas l’outil adapté pour faire de la location meublée ou lancer une activité d’achat-revente.

Enfin, les statuts constituent les textes fondateurs de la société. Ils régissent son fonctionnement et les relations entre les associés. Ils traitent des pouvoirs du gérant, des règles de majorité, des droits de vote, des clauses d’agrément, etc.
 

Intérêt civil l’achat de la résidence principale en SCI

Éviter les blocages familiaux

D’un point de vue civil, la SCI peut être très utile dans le cas de seconde union avec des enfants d’un premier lit.

On peut en effet prévoir dans les statuts de la SCI constituée une option pour le conjoint survivant. Ce dernier pourra décider d’accepter les héritiers comme associés ou de les indemniser de la valeur des parts qui leurs reviennent. Cela permet de prévenir des situations familiales délicates et conflictuelles à la suite du décès d’un parent fédérateur.

Une SCI peut également permettre, dans les familles à partir de trois enfants, d’éviter les blocages de l’indivision. En effet, on ne pourra vendre un bien détenu en indivision, par exemple, qu’à la suite d’une décision à l’unanimité. A l’inverse, les statuts de la SCI peuvent en décider autrement et des règles de majorité peuvent primer.

Dès lors, on comprend que la détention d’un immeuble en SCI par un couple étant associé à 50/50 n’a aucune utilité. Car dans ce cas, la majorité représente également l’unanimité.

Des proportions de détention inégalitaires pourraient constituer une solution dans ce schéma d’acquisition. Cependant, le minoritaire, en cas de conflit, pourrait tenter de remettre en cause la validité de la société. On parle alors de société « souricière ». Il s’agit de situations où le majoritaire a abusé de son droit de vote dans le seul but de se favoriser, au détriment de l’intérêt de la société et de son associé. Si le juge constate un tel abus, cela peut entrainer la nullité de la décision prise. Cela peut également impliquer des dommages et intérêts en faveur des minoritaires voire de la société elle-même.

Attention à la protection du conjoint survivant

Au décès de l’un des membres du couple, le conjoint survivant se voit accorder une protection spécifique sur sa résidence principale. Un effet d’importance de la mise en société de la résidence principale du couple est l’impossibilité de voir jouer cette protection. 
Pour un couple marié, le survivant ne pourra donc plus prétendre à la jouissance gratuite du logement l’année du veuvage. Il n’aura pas non plus le bénéfice ensuite du droit d’habitation viager. Pour un partenaire de PACS, le droit de jouissance temporaire est également perdu.

Dès lors, sauf à ce que les époux soient locataires de la SCI, seule une rédaction adaptée des statuts pourra permettre de contrebalancer cet effet négatif. Il faudra assurer au survivant le contrôle de la société et la jouissance de son logement. D’où l’importance de la rédaction des statuts.

 

Intérêt fiscal de l’achat de la résidence principale en SCI

Optimiser la transmission patrimoniale

L’intérêt principal de la SCI en termes fiscaux réside dans l’optimisation de la transmission aux enfants.
La SCI permet de transmettre la résidence principale des parents au fur et à mesure. Cela implique l’utilisation optimale des abattements fiscaux (renouvelables dans le temps). Cela permet en même temps la conservation de la gestion du patrimoine détenu par la SCI et le contrôle sur la vente des titres.

Les SCI correspondent pour la grande majorité à des sociétés translucides soumises à l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Ainsi, pour le reste, et toujours s’il s’agit de la résidence principale, il n’y a pas vraiment de différences fondamentales : impôt sur le revenu, taxe foncière, taxe d’habitation …

S’agissant de l’impôt sur le revenu, il faut cependant noter qu’on ne peut en principe rien déduire en termes de charges pour la résidence principale détenue par la SCI.

La solution serait, éventuellement, de créer une SCI soumise, non pas à l’impôt des particuliers, mais à l’impôt sur les sociétés. Cette société louerait aux associés aux termes d’un bail le bien acheté. C’est un schéma de détention très particulier. Il faut l’utiliser avec une grande parcimonie. Et nous le déconseillons dans le simple contexte de l’acquisition en résidence principale par un jeune couple.

Reste l’impôt sur la fortune immobilière. Les parts de SCI y sont soumises pour leur valeur vénale, à proportion des actifs immobiliers taxables par rapport à l’actif global. Malheureusement, l’abattement de 30 % qui s’applique sur la résidence principale ne fonctionne pas pour la valeur des titres correspondants.
 

Et pour les non-résidents ?

On distingue généralement en droit français :

• les immeubles (maison, appartement, terrains…)
• des meubles (mobilier, véhicules mais également comptes et titres de société…).

Conventions fiscales

Les conventions fiscales internationales signées par la France opèrent très souvent cette distinction. Elles concernent l’impôt sur le revenu (foncier, plus-value, fortune notamment) ou encore les droits à régler sur les donations et les successions. Fréquemment, elles prévoient l’imposition des meubles au lieu de résidence tandis que les immeubles seront taxés au lieu de situation.

Ainsi dans certains cas préccis, le fait de détenir des parts de SCI (meubles) pluttôt que l'immeuble directement pourra permettre d'éviter l'impôt français. C’est le cas lorsque le pays de résidence ne connaît pas l’impôt sur les successions, comme au Qatar notamment. Dans cet exemple, les parents achètent leur résidence principale en SCI. Puis ils s’expatrient au Qatar. Alors, ils verront leur immeuble transmis à leurs héritiers sans taxe.

Attention cependant ! Toutes les conventions ne sont pas rédigées de manière équivalente. Bon nombre d’entre elles prévoit une exception de taille. A titre exceptionnel, les parts d’une SCI ayant un actif composé d’au moins 50% de biens immobiliers situés en France… sont taxables en France ! On citera pour exemple la convention fiscale sur les droits de succession avec les Etats-Unis.

De la même manière, en cas d’absence de convention, l’article 750 Ter du code général des impôts s’applique. C’est notamment le cas pour les donations et successions entre la France et Singapour. La transmission des parts de SCI sera alors inévitablement taxée en France.

Taxe 3%

Enfin, une taxe de 3% s’applique à toute SCI qui détient des immeubles en France pour plus de 50% de ses actifs. Cette taxe est assise sur la valeur vénale de la société. 
Il est possible de bénéficier, lorsque la SCI a son siège en France, d’une exonération de paiement de cette taxe. Mais cela requiert le respect strict des délais et des engagements à suivre.
Une détention directe n’entraîne au contraire jamais cette taxation.

 

Intérêt économique de l’achat de la résidence principale en SCI ?

En termes d’endettement, vous n’aurez aucun avantage supplémentaire pour votre capacité d’emprunt.
Au contraire, le taux pourrait s’avérer plus élevé (0,1% en moyenne). De même, les garanties demandées par la banque pourraient être beaucoup plus drastiques (garantie réelle de type privilège de prêteur de deniers, caution des associés, visa préalable des statuts).

 

Constituer et gérer sa SCI : des responsabilités administratives et comptables

La rédaction des statuts d’une SCI ne s’improvise pas et l’intervention d’un professionnel du droit est souhaitable sinon indispensable.
Le coût de la création d'une SCI, c’est-à-dire la rédaction de statuts sur-mesure, représente environ 2.000 EUR TTC. Cela inclut les formalités au greffe et au journal d’annonces légales.

Par ailleurs, pour ne pas être considérée comme fictive d’un point de vue civil ou fiscal, la société doit pouvoir justifier de l’existence d’assemblées générales annuelles des associés, et idéalement de la tenue d’une comptabilité qui permette de justifier des comptes courants d’associés.
 

En conclusion

Vous l’aurez compris, le schéma d’acquisition de la résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI, s’il est recommandable dans certaines situations précises, n’est pas adapté à l’achat de leur résidence principale par un jeune couple.
 

Cabinet Prévalence - septembre 2020