Immobilier ; faut-il acheter ou louer son logement ?

Voici une donnée à considérer avant de prendre sa décision: sauf à voir les prix de l'immobilier encore croître les prochaines années, un ménage qui achète aujourd'hui ne dégagera pas de plus-value sur son logement pendant 15 ans. Le contraste est saisissant sur la période 2000-2010, durant laquelle les prix ont bondi de 117%, permettant à des ménages devenus alors propriétaires de dégager une plus-value en moins de 4 ans en moyenne. La folle croissance des prix lors de cette période a peut être fait oublier l'essentiel aux acheteurs: L'achat immobilier est un achat de long terme. Or il n'est pas logique de penser que l'on peut réaliser une culbute financière à court terme avec un bien de long terme. La période où l'achat de sa résidence principale faisait figure de placement idéal est révolue. Le logement est désormais un bien qui se consomme et qui n'est pas rentable, à quelques exceptions près.

La location rentable à Paris ?

Car dans certaines villes, la baisse des prix ne coule pas forcément de source. C'est le cas à Marseille, où au regard de l'évolution démographique, la demande pourrait continuer à tirer les prix vers le haut et rendre l'achat rentable en seulement 13 ans, selon l'étude.
À Paris, ce n'est pas l'achat qui pourrait être rentable mais... la location. En effet, en supposant que l'apport de 20% qui aurait été nécessaire pour acheter et l'écart entre la mensualité du prêt et le loyer seront épargnés par le locataire parisien qui perçoit par ailleurs des revenus plus importants que la moyenne nationale, le rendement de cette épargne non canalisée par l'achat immobilier compensera le loyer qu'il paie.

Dans son scénario central l'étude table sur une baisse de 3% des prix en 2013 au niveau national, de 0% en 2014 et une hausse de 2% en 2015 et au-delà. Ceci s'accompagnerait d'une hausse des revenus des ménages plus importante sur la durée.

Mieux vaut louer à Paris pendant... 21 ans !

Dans la capitale, tout projet d'investissement immobilier sur le court terme -hors bien de "très haute qualité"- semble peu rentable. Mieux vaut louer, sauf à rester plus de... 21 ans dans son logement ! Dans ce cas, il sera plus avantageux d'être acheteur que locataire avec 20% d'apport pour un appartement 70m². Pour déterminer cette durée de détention, l'étude compare le bilan financier à l'achat -qui est mesuré en soustrayant la plus-value et les frais d'achat et d'entretien, au bilan financier à la location qui s'obtient en déduisant les loyers versés des revenus financiers du locataire. Ces derniers comprennent les intérêts perçus sur les produits d'épargne.
Pour un Parisien déterminé à changer d'air dans les dix prochaines années, mieux vaut alors louer. D'autant que si l'on applique à Paris le scénarion que l'agence de notation Standard & Poor's anticipe pour la France, soit une baisse des prix de 5% en 2013, et en 2014, il est même plus intéressant de louer que d'acheter dans la capitale... pendant 27 ans !

"Faire un calcul économique" pour acheter

La meilleure décision entre louer et acheter est extrêmement sensible aux variations des prix, difficilement prédictibles. Ce qui fait dire à l'économiste Nicolas Bouzou, directeur d'Asterès qui a publié l'étude, que les ménages, s'ils veulent acheter, devront "faire un calcul économique sur l'évolution du marché à venir et disposer d'un horizon d'achat suffisamment long". Il sera même opportun de se poser la question de la ville dans laquelle il est préférable d'acheter. À Lyon, autre ville où les prix croissent de manière substantielle, il est plus intéressant de louer si l'on reste jusqu'à 13 ans dans son logement. Ce, en prenant en compte le scénario central de l'étude et toujours avec 20% d'apport pour l'achat d'un 70m². Cependant, l'acheteur ne s'y retrouve jamais financièrement en 30 ans ! À l'opposé, acheter plutôt que louer s'avère plus intéressant à Strasbourg et à Clermont-Ferrand au bout de seulement 4 ans.

Prévalence - janvier 2013