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Quand est-il pertinent de rembourser un crédit par anticipation ?
Patrimoniale  |  Thu - May 13, 2021 12:04 pm  |  Article Hits:4425  |  A+ | a-

Vous avez peut-être accumulé dans cette période de crise sanitaire une épargne importante ou êtes investi sur des supports peu rémunérateurs (livrets A, ...).  
Les propriétaires d'un bien immobilier financé à crédit peuvent être tenté et se demander légitimement s'il est pertinent de procéder au remboursement anticipé de celui-ci.

Comment choisir entre « rembourser au plus vite son prêt » et « investir son argent » ?  Quels sont les critères à étudier ?  Ce qu'il faut savoir.

 

Pouvoir d'achat immédiat

Avec des taux moyens de crédit aussi bas, est-il vraiment avisé de rembourser son crédit par anticipation ? Quel que soit le montant remboursé (il faut étudier l'option d'un remboursement partiel, ou total), vous ferez baisser le capital restant dû.
Les intérêts et l'assurance, exprimés en pourcentage de capital, seront alors recalculés sur ce nouveau montant.
Dès lors, vous allez logiquement gagner sur le coût total du crédit.
 

La banque ne peut pas s'opposer à un remboursement anticipé, sauf s'il s'agit d'un remboursement partiel d'un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (attention toutefois, certains établissements bancaires peuvent réserver l'abscence de pénalités aux remboursements anticipés effectués après 5 ou 7 années de crédit).

Si le crédit porte sur votre résidence principale, il faut s'interroger sur le but visé par l'opération. Procéder à un remboursement permet de s'offrir un peu « d'oxygène » lorsque le prêt se révèle à l'usage trop lourd à porter et que vous n'avez pas d'épargne disponible par ailleurs vous permettant d'effectuer des retraits programmés de votre épargne.
Vous pouvez opter pour un allégement de vos mensualités, qui vous redonnera du pouvoir d'achat immédiat tout en maintenant la durée initiale du prêt. Cela peut correspondre à la nécessité de financer les études supérieures de vos enfants ou au souhait d'acheter rapidement un autre bien immobilier en minorant ainsi votre taux d'endettement actuel.

Il est aussi possible d'utiliser cette somme pour réduire la durée du prêt, ce qui permet de diminuer encore davantage son coût total. De cette manière, vous pourrez, par exemple, faire coïncider la fin du prêt avec le passage à la retraite, où l'on subit une chute de ses revenus, et lorsque là aussi vous n'avez pas ou peu d'épargne de coté. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire en mixant réduction des mensualités et de la durée.
 

Pénalités à prévoir

Vous devrez, au préalable, décortiquer les conditions de votre prêt, car les modalités du remboursement anticipé sont variables d'un contrat de crédit à l'autre. Autre élément à prendre en considération : le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) dont vous devrez vous acquitter. Il est d'autant plus important que vous serez en début de prêt. Sauf si vous aviez pu négocier leur suppression à la souscription du crédit.

Ces pénalités ne peuvent excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. 



Apprécier le rendement de votre épargne sur la durée restante du prêt
 

L'intérêt d'un remboursement de votre crédit doit aussi et peut-être surtout être aussi apprécié au regard du rendement de votre épargne sur la durée restante du prêt. Vous devrez comparer le coût restant de votre crédit, assurance incluse, avec le rendement que pourrait vous procurer un investissement réalisé avec la somme que vous destiniez au remboursement. Et cela sur la durée restante du prêt.

Abstraction faite d'autres considérations plus personnelles, et pour faire simple, si le coût réel de votre crédit (c'est-à-dire le taux du crédit et le taux de l'assurance-emprunteur) est inférieur, sur la durée restante, au rendement net attendu de votre épargne, vous avez alors tout intérêt à ne pas rembourser votre prêt par anticipation.

Et comme pour tout placement, plus la durée restante de votre prêt est importante, plus potentielement l'opération sera intéressante, car vous permettant d'investir en partie sur des supports plus risqués mais aussi plus rémunérateurs sur la durée (la durée étant en effet votre meilleur allié pour vous affranchir des inévitables périodes de crises).
En effet vous n'investirez pas sur les mêmes supports (et ne viserez pas le même rendement) selon que vous investissez pour 3 ans ou sur une durée de 10 ou 15 ans.
La durée restante de votre emprunt est donc primordiale dans la pertinance du choix entre remboursement anticipé ou non-remboursement.Plus la durée restante du prêt est importante et moins il est pertinant de rembourser un prêt par anticipation.
Et n'oubliez pas que si actuellement les taux de rendement des supports sans risque est actuelement faible (entre 0,50% pour un livert A à 1,50% pour le fonds en Euro en Assurance Vie), ces taux ne peuvent que remonter dans un futur assez proche, alors que le taux de votre crédit immobilier lui restera fixe (excepté bien sûr si vous aviez opté pour un taux variable) sur toute sa durée.
 

Dernier point, sur lequel on ne pense pas forcement spontanément : avant d'opter pour le remboursement du prêt, il faut garder en tête que celui-ci permet également de profiter d'une assurance décès invalidité. Ce qui dans le cas, par exemple, d'un achat en couple avec une assurance à 100 % sur chaque tête signifie concrétement qu'au décès de l'un des deux co-emprunteurs, l'assurance finance la totalité du capital restant dû. Ou comment s'endetter devient aussi l'un des meilleurs allié de protection de sa famille.


 

L'impact de la fiscalité

 

La fiscalité est aussi un élément clé à analyser avant de prendre la décision de rembourser son prêt. Car l'endettement permet parfois d'alléger la facture. C'est le cas par exemple si vous avez contracté un crédit pour réaliser un investissement locatif ou le destinez plus tard à la location, car vous pouvez, si vous êtes au régime réel, déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers; et réduire donc votre imposition.

Par ailleurs, le prêt immobilier permet de réduire l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le calcul de celui-ci se porte sur le patrimoine net, c'est-à-dire emprunt déduit. Il peut donc être tout à fait pertinent de conserver son financement pour limiter ou s'exonérer de l'IFI.
 

Cabinet Prévalence - mai 2021.

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