Calculer une plus-value immobilière

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d'une exonération.

Détermination de la plus-value imposable

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruits, nue-propriété ...), c’est à dire lors des opérations suivantes :

• vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
• vente des droits attachés à un bien immobilier ( usufruit , servitudes),
• vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,
• échange de biens, partage ou apport en société.

• Base de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Avant d’être imposée, elle peut être réduite d’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention).  

Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est réduit, sur justificatifs des frais de cession (limitativement énumérés par la loi) et du montant de la TVA acquittée.  

Le prix d’acquisition s’entend :

• si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.  
• si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Il est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et des frais de voiries. 

• Majoration du prix d'acquisition : frais d'acquisition

Les frais d'acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.

 

• Majoration du prix d'acquisition : les dépenses de travaux

Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire.
 

Evaluation au montant réel : 

Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. (Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).

Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.

Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal.

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
 

Evalutation forfaitaire :

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.

Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15 % pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

 

• Abattement pour une durée de détention

Une fois la plus-value évaluée, un abattement va pouvoir être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable.

Le taux et la cadence de l'abattement pour la durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

• au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
• au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès).

 

• Abattements exceptionnels et temporaires de 70% ou 85%  

Opérations de démolition-reconstruction et cessions de terrains à bâtir en zones tendues

Conformément aux dispositions du II de l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017.

Les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % (si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions) à la double condition que la cession :

• soit précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatiquede vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1^er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
• soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022.

Attention : Cet abattement ne s’applique pas si le vendeur et l’acheteur ont des liens familiaux. De plus, les travaux de construction devront être terminés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.

Opérations de démolitions constructions dans le cadre d'une opération d'aménagement (CGI art. 150 VE issu de loi 2020-1721 du 29-12-2020 art. 38).

Les plus-values de cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre d'une opération de revitalisation du territoire ou d'une grande opération d'urbanisme, bénéficient d'un abattement exceptionnel de 70% ou 85% (si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions) à la condition que :

• La promesse de vente soit signée entre le 11er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 pour profiter de cet abattement.
• La vente soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée.
• L'acquéreur (promoteur) s'engage à démolir les constructions présentes sur le terrain et à y réaliser dans les quatre ans un ou plusieurs immeubles d'habitation collectifs.

Les cessions de terrains à bâtir ne bénéficient pas de cet abattement.

L'abattement ne s'applique pas aux cessions entre personnes liées (vente entre conjoints, concubins pacsés ou non, vente par une SCI à un associé, etc.).

 

• Taux de l’impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value (telle qu'obtenue par différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et éventuellement diminuée des abattements pour durée de détention) est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %, soit au taux global de 36,20%. 

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1^er janvier 2013.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l'impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Cependant, le vendeur doit également indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus.
 

Cabinet Prévalence - avril 2022.