Fonctionnement du principe de démembrement de propriété

L’acquisition de la nue propriété d’un bien immobilier est le résultat d’un démembrement de propriété. Cette scission consiste à scinder un bien en pleine propriété en deux parties distinctes, la propriété d’usage appelé aussi l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit représente la faculté d’user et de jouir du bien immobilier. La nue-propriété représente quant à elle la faculté de posséder un bien immobilier et le droit d’en disposer.

L’intérêt de cette approche est le fruit d’une stratégie fiscale ou patrimoniale. Cet outil juridique sert à optimiser un investissement immobilier, projeter la transmission de son patrimoine ou à des fins de défiscalisation.

Fonctionnement du principe de démembrement de propriété

Le démembrement de propriété s’effectue toujours sur une période donnée. Ce mécanisme est alors temporaire. À l’issue de la période de démembrement pouvant s’étaler de 10 ou 20 ans, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient donc le plein propriétaire du bien immobilier. Cette étape se fait alors automatiquement sans contrepartie à la fin de la période.
 

Pourquoi investir en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété est un excellent levier pour développer et investir dans un bien immobilier en dessous du prix du marché. Cette solution patrimoniale nécessite de ne pas résider dans le bien ou de ne pas le louer durant toute la période du démembrement. Cette solution sera d’autant plus efficace dans les communes présentant un prix au m² élevé. 

 

Quels sont les avantages d’investir en nue-propriété ?

1) Une réduction de la valeur d’acquisition

L’investissement en nue-propriété offre une remise pouvant aller jusqu’à 40 % de la valeur de pleine propriété. Cette réduction s’opère puisque le nu-propriétaire ne détient pas 100 % du bien. En effet, l’usufruit est détenu et conservé par un bailleur institutionnel. La valeur de l’usufruit représente alors la somme des loyers que le nu-propriétaire ne perçoit pas durant toute la période du démembrement.

2) Aucune charges et frais 

Le démembrement de propriété offre au nu-propriétaire aucune charge ni taxe rattaché à son acquisition. C’est alors à l’usufruitier de collecter les loyers et de s’acquitter des différentes charges. Ce dernier s’assure du bon état du logement et s’engage à conserver le bien en bon état. Les différents travaux et réparations, ainsi que l’entretien courant du logement seront laissés à la charge de l’usufruitier. La taxe foncière et les charges de copropriété seront supportées par le bailleur et non par le nu-propriétaire. 

3) À la fin du démembrement, aucune contrepartie attendue

À la fin de la scission, la propriété est consolidée et la pleine propriété vous est rendue sans frais supplémentaires.

4) L’intérêt de passer par un financement bancaire

Parmi les nombreux avantages d’investir en nue-propriété, nous pouvons citer 2 leviers favorables :

Pas d’Imposition sur la Fortune Immobilière : Lors du démembrement, le bien n’est pas intégré au patrimoine puisque le propriétaire ne détient qu’une fraction du logement. Cela à pour effet de n’augmenter le patrimoine retenu dans le calcul de l’IFI. Le nu-propriétaire n’est de plus pas redevable de l’IFI. Lors de la succession, la propriété est entièrement intégrée.
 

Des revenus fonciers optimisés : Le démembrement de propriété entraine une absence de loyers et donc de revenus fonciers pour le nu-propriétaire. Pour certains profils d’investisseurs, cet effet est recherché, car cela n’augmente pas leur imposition. Également, qui dit une absence de loyers signifie une absence de risque locatif.

Cependant, via un investissement par l’emprunt bancaire, les intérêts seront déductibles et créeront un déficit foncier imputable sur les différents revenus fonciers. Les factures de grosses réparations du bâtiment peuvent être déduites de vos autres revenus fonciers.

 

Succession et démembrement

Le démembrement d’un logement peut se faire dans différent cas de figure. Nous le retrouvons par ailleurs dans le cas d’une donation en nue-propriété. En France, il est alors possible d’anticiper sa propre succession. Pour ce faire, le mécanisme de démembrement permet de conserver l’usufruit pour les parents et de donner la nue-propriété aux enfants. C’est souvent le cas de figure pour les résidences principales ou secondaires, voire pour les investissements locatifs. Lors de succession, les droits acquittés seront calculés uniquement sur la valeur de nue-propriété. Le calcul se fait en se basant sur le barème défini par l’administration fiscale et prend la forme d’un tableau présentant la répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire détention/capitaux propres. La fraction de l’usufruit diminuera en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par vase communicant, la fraction du nu-propriétaire augmentera par ailleurs.

Lors d’une succession, l’usufruit laisse place au nu-propriétaire qui devient pleinement propriétaire. Cette étape se fait alors automatiquement sans frais supplémentaires. 
 

Comment bien choisir un bien en démembrement ?

L’acquisition en nu-propriété représente avant tout un investissement locatif. Il est alors conseillé d’investir dans une commune attractive où le marché immobilier est sain et dynamique. Les villes patrimoniales et présentant un prix au m² généralement plus élevé sont à privilégier. 

Deux options s’offrent à vous :

• Choisissez une commune avec un grand nombre d’emplois pour faciliter la location de longue durée
• Choisissez une commune touristique afin de faciliter la location de courte durée type saisonnière

Une fois que vous avez identifié une commune attractive, il convient de choisir soigneusement votre quartier. Il sera conseillé de retenir un environnement propre, fourni en  commerces de proximité et en services. N’oubliez pas de retenir les emplacements desservis par les différents transports en commun.

Il est primordial de rappeler que les locataires sont très sensibles à leur environnement immédiat. Le cadre de vie doit être agréable et disposer d’espaces verts.

 

L’investissement en nu-propriété, quel est le profil des investisseurs ?

Il n’y a pas de profil-type d’investisseur en nue-propriété. Le type d’investissement s’adresse à un large panel d’investisseur. Tout dépendra de la stratégie patrimoniale de l’acquéreur. En effet, il est primordial d’aborder l’investissement immobilier de façon stratégique et non par une approche produit.

L’investissement en nu-propriété répondra à différents objectifs. Il sera conseillé d’opter pour le mécanisme du démembrement lorsque l’on cherche à préparer sa retraite et récupérer la pleine-propriété pour en profiter pour ses beaux jours. Par la suite, le propriétaire pourra y résider au titre de sa résidence principale ou secondaire, le louer en meublé par exemple ou vendre le bien. Il s’agit donc d’une solution offrant un large panel de solutions à terme. D’autres investisseurs opteront pour cette solution afin d’éviter l’IFI. En effet, ce mécanisme permet de profiter d’un avantage fiscal.

L’investissement en nue-propriété est un investissement sur le long cours. L’avantage premier réside dans la réduction accordée au nu-propriétaire et dans son absence de charges. Si l’emplacement est stratégique, le foncier viendra se valoriser dans le temps et la valeur de pleine propriété suivra alors cette augmentation à l’issue.

 

Exemple d’un investissement en nue-propriété

Monsieur et Madame Otto ont réalisé l’acquisition d’un appartement pour un montant de 200 000 euros. Le mécanisme du démembrement de propriété via l’acquisition de la nue-propriété permet de profiter alors d’une décote de la valeur de pleine-propriété représentant 40 %. Ainsi, Monsieur et Madame Otto investissent uniquement 80 000 € – soit 200 000 € X 40%. Cela représente alors une économie sur le prix d’acquisition de 120 000 €.

Ce démembrement s’effectuera alors sur une période de 15 ans. Une fois la quinzième année échue, les Otto retrouveront la pleine-propriété du bien et pourront : 

• percevoir les loyers
• résider dans le bien
• revendre le bien