Qu'est-ce que la donation en nue-propriété ?

Lors d’un démembrement de propriété, la donation est bien plus avantageuse que lorsque vous effectuez une donation en pleine propriété. Ainsi, lors de la donation d’un bien démembré, la passation d’une des prérogatives du démembrement de propriété  (à savoir l’usus, le fructus et l’abusus) est plus avantageuse. En effet, la valeur d’un bien démembré est toujours inférieure qu’en pleine propriété. L’utilisation des abattements fiscaux existants en donation pourra donc être optimisée avec la donation en nue-propriété. Chaque parent pourra, par exemple, faire une donation à un enfant d’une valeur maximale de 100 000€, exonérée d’impôt sur la donation. 

Tout excédent aux plafonds des abattements fiscaux sera imputé d’une imposition selon un barème progressif par tranche du montant excédé. Lors d’un démembrement, seule la valeur de la part de l’usufruit sera imposée sur le montant excédant. Ainsi, les coûts de transmission pourront être réduits drastiquement, et cela jusqu’à un montant pouvant être fixé à 90% si l’âge de l'usufruitier est supérieur à 91 ans révolus.   
 

Quels sont les avantages de la donation en nue-propriété ?

Pour l’usufruitier, d’un point de vue pratique et économique, cette solution s’avère être confortable. En effet, en ce qui concerne le bien, il peut y habiter ou percevoir les revenus qui y sont liés (en cas de mise en location du bien par exemple). Du côté du nu-propriétaire, c’est un moyen d’acquérir un bien à un coût moins élevé que celui du marché. Ce dernier peut récupérer légalement le bien au moment du décès de l’usufruitier pour ensuite en jouir pleinement, c’est ce qu’on appelle une extinction de l’usufruit. Il est effectivement à noter que la nue-propriété n’est qu’une étape temporaire avant d’atteindre la pleine propriété.    

À savoir : En nue-propriété, les droits de donation sont moins élevés qu’en pleine-propriété.    
 

Quand envisager la donation en nue-propriété ? 

La donation en nue-propriété est concevable dès lors qu’un donateur envisage le transfert de son patrimoine mais sans l’abandonner totalement. Principalement en continuant d’en percevoir les revenus. Dans le cadre d’une donation, il existe également le démembrement viager, qui est un dispositif via lequel le démembrement de propriété prend fin au moment du décès de l’usufruitier. Ainsi, pour le nu-propriétaire, il faut soit attendre la fin du contrat le liant à l’usufruitier, soit le décès de la personne viagère pour ensuite jouir de la pleine propriété du bien.    

Quelle est la limite de ce dispositif ? 

La donation est définitive, il est impossible de faire machine arrière. Si l’usufruitier décide d’occuper le bien, ou de le louer, le nu-propriétaire doit respecter les choix de l’usufruitier. De plus, dans le cas d’un démembrement de propriété, les deux acteurs n’ont pas forcément fait cet investissement dans le même but. Ils ont tous deux des attentes différentes et peuvent avoir du mal à s’entendre. Chaque partie prenante a des droits et des devoirs vis-à-vis de l’autre régis par la loi. Il faut savoir également que la durée du démembrement de propriété est limitée dans le temps. 
 

Qu'est-ce que la clause de réversion d'usufruit ? 

Lors d’une donation de nue-propriété, il est possible que l’engagement contienne une clause de réversion d’usufruit. Cette clause est instaurée par l’usufruitier dans le but d’être prévoyant. En effet, si l’usufruitier venait à décéder, le bien reviendrait à son conjoint et non pas au nu-propriétaire. Ce qui signifie que le démembrement de propriété ne prendrait pas fin et ce, jusqu’au décès du deuxième conjoint. Quand la donation ne contient pas de clause de réversion d’usufruit, c’est le nu-propriétaire qui devient le plein propriétaire à la mort de l’usufruitier, on dit de la réserve d’usufruit qu’elle est viagère. 

À savoir : Si une clause de réversion d’usufruit existe et que le second conjoint s’avère être moins âgé que l’usufruitier, il existe des dédommagements en faveur du nu-propriétaire. À l’inverse, si le second usufruitier est plus âgé, aucun versement de somme n’est prévu pour le nu-propriétaire.    
 

Comment faire de l'optimisation fiscale avec la donation en nue-propriété ?

La donation en nue-propriété permet au nu-propriétaire de se décharger de la taxe foncière ainsi que de la taxe d'habitation. En effet, c’est l’usufruitier qui paye ces redevances. La nue-propriété est moins onéreuse à acquérir qu’une pleine propriété. C’est aussi plus avantageux dans le cadre d’une succession. Il ne faut s’acquitter d’aucune taxe lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient alors le plein propriétaire. Ce dispositif est un moyen de tendre vers l'optimisation fiscale. 

À savoir : Le nu-propriétaire ne paye pas non plus d'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
 

Comment calculer les droits de succession à payer suite à la donation ?   

Pour calculer les droits de succession qu’engendre une donation, il faut connaître la valeur de l'usufruit en nue-propriété. C’est un dispositif fiscal qui utilise comme variable l’âge de l’usufruitier au moment de la donation en nue-propriété :  

Tableau de répartition des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété

Source : Legifrance.gouv.fr

Selon ce barème, il faut appliquer un abattement correspondant à la valeur de l’usufruit sur le prix du bien. L’article 779 du Code Général des Impôts (CGI) explique qu’un abattement de 100 000€ peut être appliqué “sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés” pour une donation.   
 

Exemple de calcul      

Pour mieux comprendre le calcul, donnons un exemple d’une situation fictive impliquant une donation en nue-propriété. 

Exemple : Le père de Victor a 62 ans. Il décide de lui céder l’usufruit d’un bien afin qu’il puisse résider dans celui-ci. Le bien immobilier a une valeur de 400 000€. Ainsi, le calcul est le suivant.

La tranche d'âge du père de Victor est entre 61 ans et 71 ans révolus. Ainsi, le pourcentage de la valeur de l’usufruit est de 50% et celui de la nue-propriété est de 50% également.  

L’abattement octroyé dans ce cas est de : 50% x 400 000€ soit 0,5 x 400 000€ = 200 000€
À cela on ajoute l’abattement de 100 000€ par enfant : 200 000€ - 100 000€ = 100 000€  

Ensuite on applique le barème des frais de donation sur la somme restante en appliquant les 20% à déduire après abattement pour toute somme comprise entre 31 865 et 552 324 € : 
20% x 100 000€ = 0,2 x 100 000€ = 20 000€ 

Les droits de succession à payer de Victor après donation sont de 20 000€. 
 

Quelles suites de la transmission de la nue-propriété ?

Quand on évoque la transmission de la nue-propriété, il faut savoir que les droits de donation sont moins élevés qu’en pleine propriété. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire ne doit pas payer de taxes pour posséder le bien. Par ailleurs, c’est un moyen de préparer sa succession que d’effectuer une donation en nue-propriété. En effet, la donation en nue-propriété est plus avantageuse qu’en pleine propriété, la caractéristique de la nue-propriété est de baisser la valeur du bien pour que l’imposition soit réduite. C’est un moyen judicieux de préparer son héritage en réduisant notamment les coûts pour la transmission de la succession.
 

Les droits et devoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Chaque protagoniste a des droits et des devoirs vis-à-vis de l’autre dans le cadre d’une donation en nue-propriété. L’usufruitier se doit de s’assurer du bon état du bien tandis que le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier user de ses droits. En ce qui concerne les travaux d’entretien et de rénovation : 

• L’usufruitier se doit d’assurer les dépenses liées à l’entretien du bien 

• Le nu-propriétaire doit quant à lui assurer les dépenses liées aux travaux importants, c’est-à-dire ceux qui touchent à la structure de l’immeuble.      

Si le bien est mis en location, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers mais aussi qui paye les redevances dont les taxes foncières.    

À savoir : L’usufruitier n’est pas en droit de réclamer de gros travaux au nu-propriétaire. Cependant, s’il décide d’en réaliser avec ses propres moyens, il peut lui demander au moment de l’extinction de l’usufruit une indemnisation.  
 

Comment les plus-values sont-elles calculées en cas de vente ?

Que ce soit l’usufruitier ou le nu-propriétaire, ils peuvent céder leur droit quand ils le souhaitent. On parle alors de cession d’un bien démembré. Pour calculer la plus-value effectuée, il faut comparer le prix estimé lors de la cession du bien démembré avec le prix de l’acquisition du bien. Le prix de vente doit être stipulé dans l’acte de vente. 

À savoir : Les deux partis dans le cas d’une plus-value sont redevables de l’impôt sur la plus-value ; et pas seulement l’usufruitier.

 

Cabinet Prévalence - octobre 2022.