Hausse des taux d’intérêts et refus de prêt bancaire, indexation plafonnée à 3,5% pour les logements quand l’inflation dépasse les 10% sur l’année, logements « passoires » bientôt interdits de mise en location, explosion des charges de copropriété non récupérables sur le locataire, interdiction dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants de louer en meublé de tourisme, « encadrement » des loyers, permis de louer, flambée de la taxe foncière, imposition à plus de 47,20% des revenus locatifs nets pour la plupart des ménages, taxe sur les bureaux, retard de paiement du locataire voire impayés… et pour les as de l’immobiliers, ceux qui ont réussi à survivre à toutes les embuscades et à se constituer un patrimoine immobilier, l’Etat leur a réservé un ultime cadeau récurrent qui survient le jour du nouvel an : I.F.I. !

S’il n’y avait que ces pièges très visibles, la vie de l’investisseur immobilier serait (presque) un long fleuve tranquille. Malheureusement, le marché immobilier comporte de nombreux autres pièges bien plus sournois !

L’investisseur peut faire l’acquisition d’une chambre de bonne parisienne pour protéger ses maigres économies à l’heure où Bercy tente d’accéder à tous les comptes bancaires… Mais si le futur propriétaire bailleur ne fait pas attention, il peut se voir l’interdiction de la louer à des tiers à cause du règlement de copropriété ! (1)

Mieux encore, pour éviter les dégradations locatives, il peut être tenté de se tourner vers une cave et ne pas pouvoir la louer non plus ! (2)

Le futur propriétaire bailleur est être séduit par un lot dans une copropriété en difficulté et se retrouver assassiné par la facture somptuaire de la Ville (3) ou de l’administrateur provisoire (4).

1. L’interdiction de louer une chambre de bonne à des tiers

L’investisseur se doit d’éplucher le règlement de copropriété pour éviter de tomber dans le piège de l’interdiction de location d’une chambre de service par ce premier !

L’acheteur devenu l’heureux propriétaire d’une chambre de service qui, en application d’une clause licite du règlement de copropriété, peut être contraint de ne louer son bien immobilier qu’à un locataire ou un copropriétaire d’appartement attenant de l’immeuble (CA Paris, ch. 4-2, 9 févr. 2022, n° 17/12819).

Il s’agit typiquement d’un investisseur soucieux de mettre ses économies à l’abri des risques bancaires.

Les juges s’attachent au grand standing de l’immeuble. Ils peuvent ainsi s’appuyer sur la plaquette de commercialisation de la résidence ou des photographies révélant le caractère particulièrement cossu de l’endroit et sur les prix au mètre carré des appartements.

En outre, le fait que règlement prévoit l’occupation bourgeoise des logements ou leur affectation à usage professionnel et interdise leur transformation en chambres meublées destinées à être louées « à des personnes distinctes » indique bien la volonté de limiter le nombre de résidents.

La limitation de la possibilité d’occuper les chambres de service a également pour effet de permettre à l’assemblée des copropriétaires de refuser l’installation d’une boîte aux lettres supplémentaire au profit du gérant de la société ayant acquis la chambre.

En effet, puisque le règlement n’autorise leur occupation que par les seuls occupants d’appartements de l’immeuble, lesquels disposent déjà d’une boîte aux lettres, il est inutile d’en faire installer une de plus !

2. La paix des caves

Les valses d’attribution des caves dans les vieux immeubles ne se comptent plus. Très souvent parce que les numéros des plans ne correspondent pas aux numéros des lots de copropriété.

L’une des manières de sortir de l’obscurité et d’assurer la paix entre les copropriétaires le plus facilement possible est de valider le statu quo par l’application de la prescription acquisitive.

L’acquéreur d’un appartement et d’une cave peut être prévenu par le notaire qu’il n’avait pas été mis en possession du bon lot en sous-sol. Il demandera donc la restitution de celui qui aurait dû lui être attribué. Or, comme souvent, la « bonne » cave est occupée depuis de nombreuses années par une autre copropriétaire puis par celle à laquelle a été revendu le bien.

Une action en revendication de la cave pourrait être mené par le nouveau venu. L’ancien propriétaire pourrait se prévaloir de l’usucapion. En effet, la jurisprudence reconnaît depuis longtemps la possibilité d’acquérir par usucapion des parties privatives ou communes (Cass. 3^e civ., 30 avr. 2003, n° 01-15.078, Cass. 3^e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19.260, Cass. 3^e civ., 11 juill. 2019, n° 18-17.771) ou des lots (Cass. 3^e civ., 8 oct. 2015, n° 14-16.071).

L’acquéreur doit donc se montrer très prudent avant toute acquisition immobilière comportant une cave.

3. Péril imminent : remboursement par le syndicat des travaux exécutés d’office

Un immeuble en copropriété est susceptible de faire l’objet d’un arrêté de péril imminent ordonnant aux copropriétaires de réaliser certains travaux. La commune peut même les faire réaliser d’office. Le juge administratif peut annuler l’arrêté et la ville peut quand même obtenir le remboursement des sommes engagées aux copropriétaires sur le fondement de l’enrichissement sans cause ! (Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21-12.674).

4. Recouvrement des charges par l’administrateur provisoire du syndicat en difficulté

Quand les décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels sont définitives et exécutoires de plein droit, le copropriétaire poursuivi en paiement d’un arriéré de charges ne peut pas les contester.

Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, un administrateur provisoire peut être désigné par le président du tribunal judiciaire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1).

Pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, l’administrateur dispose des pouvoirs du syndic dont le mandat cesse, mais peut également se voir attribuer tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée.

Dans la mesure où les difficultés du syndicat proviennent au moins en partie du défaut de paiement des charges par les copropriétaires, l’administrateur provisoire doit les recouvrer.

Actionné en paiement des charges, un copropriétaire pourrait contester ces dernières. Ce serait oublier que le régime protecteur n’est pas le fonctionnement classique de la copropriété.

Les copropriétaires ne peuvent que saisir le juge en vue de mettre fin ou de modifier la mission de l’administrateur provisoire mais ne peuvent remettre en cause ses décisions. 

Dès lors que l’administrateur provisoire a approuvé les comptes et les budgets prévisionnels par décisions définitives et exécutoires de plein droit, le copropriétaire ne peut échapper au paiement en prétendant qu’aucune dépense ne pouvait lui être imputée.

Cabinet Prévalence - novembre 2022