26, rue de la Reynie, 75001 Paris

06 60 22 08 09   |  contact@prevalence.fr

 

 

Les atouts méconnus de la vente en viager
Immobilier  |  Wed - April 10, 2013 7:47 pm  |  Article Hits:8518  |  A+ | a-
De tous les investissements immobiliers, le viager est sans doute celui qui a la moins bonne cote. Et pour cause : on lui reproche d'être fondé sur un aspect peu moral, à savoir la spéculation sur la mort de quelqu'un. Pour mémoire, le viager occupé (qui représente 95% du marché, par opposition au viager libre) permet à un propriétaire d'un certain âge de vendre son bien en récupérant une partie en cash (le bouquet) et une autre partie sous forme d'une rente à vie, calculée dès la cession du bien. Avec, bien évidemment, cet aléa pour l'acheteur : plus le vendeur profitera des bienfaits de la vie, plus le bien immobilier lui coûtera cher. D'où la décote concédée lors de la fixation du prix par rapport à la valeur vénale du bien. Décote qui varie entre 40 et 60%.

Des avantages souvent méconnus pour le vendeurs comme pour l'acquéreur

S'il n'a pas bonne image pour ces raisons morales, le viager recèle cependant de nombreux avantages pour les deux parties prenantes. Côté investisseur, acheter un bien en viager est un placement de long terme qui correspond parfaitement à la constitution d'une épargne retraite. De fait, en calculant le bon rapport entre le bouquet et les rentes mensuelles, l'acquéreur peut investir dans un actif qui sera bien entretenu (puisque le locataire qui l'occupe n'a pas intérêt à le laisser se dégrader) et qui bien situé prend de la valeur avec le temps, et ce alors que les rentes restent fixes (ou presque : elles sont justes indexées au coût de la vie). Le pari peut certes être risqué si le vendeur vit au-delà des statistiques habituelles, mais le retour sur investissement peut aussi s'avérer très intéressant.
Il faut considérer le viager comme un produit retraite mais aussi comme un placement éthique. Car en recourant à ce type d'investissement, on permet aussi à des personnes âgées de financer leurs vieux jours. On ne spécule pas ici sur la mort du vendeur. On lui permet de toucher une rente à vie, alors qu'ils sont nombreux à toucher des retraites bien modestes, celles-ci risquant en plus aujourd'hui d'être gelées.  Il est toutefois primordial d'anticiper très en amont le versement des rentes, car en cas de non-paiement le vendeur peut annuler la cession en faisant valoir la clause résolutoire, et ce sans verser aucune indemnité...

Acheter « une part » plutôt qu'un bien

Pour l'investisseur, cet investissement peut être très intéressant mais peut s'avérer aussi onéreux par rapport à la valeur du bien acquis. Pour mutualiser les risques, l'investisseur peut ainsi réaliser plusieurs opérations en viager, quitte à se mettre à plusieurs pour y parvenir. Il est également possible, pour mutualiser le risque, d'investir dans un fonds d'investissement en viager sous forme d'une SCI dans laquelle l'investisseur place de l'argent bloqué vingt ans et récupère, à terme, le fruit des placements et des plus-values réalisées par le fonds.
Ce fonds permet ainsi à l'investisseur d'acheter une part et non plus un bien dont la valeur est liée à sa libération. Les biens retenus sont situés en Île-de-France, là où se situe l'essentiel du marché du viager pour un montant de 4 millions d'euros au total, la moitié ayant déjà été souscrite depuis un an. Il devrait même être très bientôt possible de loger ces parts au sein de certains contrats d'Assurance Vie (notamment les contrats AXA Coralis Selection , Generali Himalia et Selection R Assurance) et de bénéficier ainsi qu'un cadre fiscal plus avantageux.

Côté vendeur, le viager présente, là aussi, de réels atouts. Surtout lorsque le propriétaire n'a pas d'héritiers ou de descendants directs, qu'il a du mal à joindre les deux bouts ou bien encore qu'il souhaite, de son vivant, aider ses enfants. De même, cette solution trouve tout son intérêt pour permettre au vendeur de financer les coûts d'une maison de retraite ou résidence médicalisée en cas de dépendance future. Cette solution est effectivement pertinente puisqu'en cas de libération du bien de façon anticipée la rente est réévaluée à la hausse. Le calcul de la rente est très variable puisqu'il dépend d'un grand nombre de paramètres. Dont l'âge du vendeur, mais aussi du nombre de personnes vivant dans le bien vendu. On parle ici d'une ou deux têtes, pour un couple. L'idée étant que, en cas du décès de la première personne, le conjoint puisse lui aussi percevoir la rente jusqu'à son décès. Dans ce cas, la rente est moins importante puisque l'acquéreur devra payer plus longtemps. De même est-il possible d'organiser le versement d'une rente pour un enfant handicapé à charge d'un couple ou d'une personne seule et qui n'a pas les moyens, ni physiques ni financiers, de se loger. Et c'est là aussi où le viager est un placement éthique, puisqu'il soulage de façon pérenne des personnes soucieuses d'organiser leur transmission lorsqu'ils ont ce genre de problèmes.

N'hésitez pas à nous solliciter plus plus d'informations, précisions ou simulation personnelle éventuelle.

COMMENTS (0)
CAPTCHA Image
Play CAPTCHA Audio
Refresh Image
Please, type the capital of United Kingdom below to prove you are not a spambot?
*
* - Required fields
Top

 

INSCRIVEZ-VOUS A LA NEWSLETTER DU CABINET :
Entrez votre adresse mail :
*votre Email ne sera pas communiqué à des tiers
SUIVEZ-NOUS :
prevalence_facebook prevalence_linked_in prevalence_google_map
 
© 2012 Prévalence. Mentions legales | Liens | Design par Blanco en el Blanco