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Location saisonnière : la bonne option pour optimiser la rentabilité après impôts
Immobilier  |  Mon - August 26, 2013 7:40 pm  |  Article Hits:10842  |  A+ | a-

Cette formule de location présente de nombreux avantages pour le propriétaire : rentabilité particulièrement intéressante et avantages fiscaux non négligeables, tout en permettant de conserver la disposition du bien la majeure partie de l’année.

  • Une location peu… voire pas réglementée

Avant de se lancer dans cette « aventure », le propriétaire devra engager quelques démarches comme la réalisation d’une déclaration préalable auprès de la mairie ainsi que l’obtention d’une autorisation administrative si le bien se situe dans une grande agglomération (ou dans la région parisienne). Or, certaines municipalités, comme Paris, accordent difficilement ces accréditations. Attention, louer sans ce précieux sésame peut s’avérer lourd de conséquences puisque les amendes peuvent atteindre jusqu’à 80 000 € et un an de prison.

Par ailleurs, pour rassurer les candidats locataires, le propriétaire pourra également demander le classement du bien (étoiles, épis…) auprès d’organismes habilités.

Une fois ces premières étapes passées, le propriétaire dispose d’une totale liberté puisqu’aucune règle n’encadre les modalités de fixation du loyer, la durée du contrat et la répartition des charges. Le propriétaire est seulement tenu de faire parvenir à son futur locataire un descriptif complet du logement, de son environnement et du mobilier, assorti des conditions de la location.

Le propriétaire se doit, en revanche, de percevoir, pour le compte de la commune, une taxe de séjour variant entre 0,20 € et 1,50 €/personne/nuit en fonction du type d’hébergement.

  • Une fiscalité très favorable

La location saisonnière est considérée comme une activité commerciale et relève donc, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers (location nue).

En présence d’une location saisonnière "classique", le revenu imposable est déterminé en appliquant un abattement de 50% sur les recettes si  celles-ci ne dépassent pas 32 600 €. Cet abattement, qui ne peut être inférieur à 305 €, est réputé couvrir toutes les charges (y compris les amortissements).

Pour les activités de gîtes ruraux, de locations classées « meublés de tourisme » ou de chambres d’hôtes, cet abattement est porté à 71% en cas de recettes inférieures à 81 500 €. On parle de « régime micro-BIC ».

 
Si les frais et charges s’avéraient plus importants, l’option pour le « régime réel » permet la déduction des frais réels et notamment l’amortissement du logement (en moyenne 2% par an) et de son mobilier (10% par an).

Si un déficit était constaté, l’imputation de celui-ci s’effectuerait sur les revenus positifs issus de la location meublée des 10 années suivantes, à moins que le propriétaire ne puisse se prévaloir du statut de loueur en meublé professionnel. Or, un tel statut est rare en matière de location saisonnière puisqu’il présuppose notamment que les recettes annuelles tirées de la location excédent 23 000 €.

Par ailleurs, l’option entraîne des obligations déclaratives contraignantes (tenue d’une comptabilité commerciale, charges déductibles uniquement sur une fraction de leur montant déterminée en fonction de la durée effective de la location…).

  • De quel régime relevez-vous si vous louez des chambres d’hôtes ? 

Vous louez une chambre meublée, chez vous, en vue d'accueillir des touristes de passage pour une ou plusieurs nuitées. Fiscalement, vous bénéficierez d’une totale exonération d’impôt si les revenus dégagés (en ce compris les charges) ne dépassent pas 760 € par an.

  • De quel régime relevez-vous si vous louez un gîte ? 

Vous louez un bâtiment indépendant, généralement à la semaine, dans lequel les clients sont en totale autonomie. Si vous fournissez au moins trois de ces services - petit-déjeuner, nettoyage des locaux en cours de séjour, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle -, vous ne relevez plus du régime de la location meublée mais du régime de l’hôtellerie. Dans ce cas, la fourniture du logement doit être soumise à TVA au taux réduit de 7 %, et tous les services annexes seront imposés au taux qui leur est propre. Ce régime peut toutefois s’avérer intéressant car il permet de déduire la TVA acquittée lors des achats ou des investissements.

Cabinet  Prévalence - août 2013

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