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Immobilier : A quand la baisse ?
Immobilier  |  Tue - September 3, 2013 9:45 am  |  Article Hits:8317  |  A+ | a-
Cet été, dans les salons de l'Automobile-Club de France, place de la Concorde, Laurent Vimont, président de Century 21, fait sa présentation semestriel. Tous les six mois en effet les patrons des principaux réseaux d'agences immobilières de France détaillent devant un parterre de journalistes et de professionnels les dernières tendances du marché de l'immobilier.


Sur les douze derniers mois, les prix de la pierre affichent une baisse de 2,6 %, mais le marché semble s'être stabilisé depuis le printemps, explique-t-il. "A Paris, le nombre d'opérations a même progressé de 4 % sur les trois derniers mois, et le montant moyen des transactionbs a atteint un nouveau sommet à près de 402 106 euros. Du jamais-vu", s'enflamme-t-il.

+133 %

C'est la hausse, enregistrée depuis 2000, du prix d'un logement à Paris, rapporté au revenu annuel d'un ménage.

Dans la foulée de Century 21, les réseaux Guy Hoquet et Laforêt Immobilier publient à leur tour leurs propres bilans de santé du marché. A quelques points de pourcentage près, leurs conclusions sont identiques : dormez tranquilles, chers propriétaires, point de krach immobilier en vue...

Il faut dire que le marché de l'immobilier français est en acier trempé. Ni la stagnation de l'économie française depuis bientôt dix-huit mois, ni la poussée du chômage à des niveaux record, ni le rabotage des cadeaux fiscaux , ni la chute des transactions (- 25 % en 2012), ni, enfin, l'effondrement des mises en chantier de logements (- 18 % l'an passé) n'auront jusqu'à présent réussi à faire dévisser les prix de la pierre. Evidemment, la chute des taux d'intérêt d'emprunt à des niveaux historiquement bas au printemps a redonné un peu de pouvoir d'achat à des ménages groggy, dernier soutient d'un marché soutenu par de l'argent pas cher.

Les prix ont reculé partout, sauf en France

Vu de l'étranger, la solidité à toute épreuve du marché français étonne, même si l'argument de la pénurie de logements - il en manquerait 800 000 dans l'Hexagone - tient la route. Depuis 2007, le prix du mètre carré a reculé de 27 % aux Etats-Unis, de 13 % au Royaume-Uni, de 11 % aux Pays-Bas et en Italie et de 41 % en Espagne... quand il affiche encore une hausse de 6,7 % en France. Pour le Fonds monétaire international, les prix de l'immobilier seraient surévalués de 10 à 20 % en France. Même constat pour l'agence de notation Standard & Poor's, qui table sur une correction de 10 à 15 % dans les trois prochaines années.

La bulle selon Friggit Paris

S'appuyant sur des séries historiques, l'économiste Jacques Friggit montre que le prix d'un même logement rapporté au revenu disponible type d'un ménage français est resté assez stable pendant toute la deuxième partie du XXe siècle. Mais, à partir de 2000, ce ratio est sorti du "tunnel". En supposant une hausse de 1 % du pouvoir d'achat par ménage et une inflation limitée à 2 % par an, il faudrait que les prix des logements baissent de 35 % sur une durée de cinq à sept ans pour que le marché immobilier se normalise. A l'inverse, si les prix de la pierre restent stables, il faudrait vingt ans pour que le ratio de Friggit revienne dans le fameux tunnel grâce à la seule progression du revenu des ménages.

En France, rares sont les experts à tirer la sonnette d'alarme. Jacques Friggit, économiste spécialiste des questions de logement, est un de ceux-là. Féru de mathématiques, il a reconstitué des séries historiques de prix de l'immobilier depuis le milieu du XIXe siècle. Détaillant ses calculs, il affirme qu'entre 1965 et 2000 le prix des logements a progressé au même rythme que le revenu moyen par ménage, évoluant dans un corridor de plus ou moins 10 % par rapport à une valeur centrale.

A partir de 2000, ce ratio est sorti du tunnel, s'envolant littéralement. Ainsi, au premier trimestre 2013, le prix d'un logement en France rapporté au pouvoir d'achat d'un ménage type était plus élevé de 79 % qu'en 2000. Et Jacques Friggit de conclure : pour rentrer dans le fameux tunnel - une sorte de retour vers un équilibre naturel du marché -, les prix de l'immobilier doivent diminuer de 35 % sur une période de cinq à sept ans. Sauf que l'immobilier ne répond pas à des règles de physique quantique, lui rétorquent ses détracteurs. "L'analyse du tunnel de Friggit est intéressante, mais cela fait bientôt dix ans qu'on attend la baisse des prix. Et si finalement ces calculs ne correspondaient plus à la réalité du marché ?
 

En attendant, le maintien des prix de la pierre à des niveaux prohibitifs commence à laisser des traces. Un frein supplémentaire à la croissance aux côtés des charges sociales élevées et de la pression fiscale record. Dans les annexes du dernier projet de loi de finances, les experts de Bercy détaillent les conséquences de l'inflation immobilière. "Des effets dommageables pour les ménages, puisque le dérapage des prix a accentué les inégalités entre catégories sociales et entre générations", peut-on lire.

En effet, la part des dépenses pour le logement chez un jeune ménage est 1,6 fois plus élevée que pour l'ensemble des Français. En 1985, ce ratio n'était que de 1,2. "Le système bénéficie aux rentiers et décourage ceux qui veulent investir. Clairement, les jeunes en sont les grands perdants", souligne Denis Burckel, professeur à l'université Paris Dauphine et directeur du master Immobilier.
 

Le coût du foncier pèse sur la compétitivité

Mais, fait nouveau, la bulle immobilière serait aussi néfaste aux entreprises. Louis Gallois, le commissaire général à l'investissement, auteur du fameux rapport sur la compétitivité, l'admet volontiers : s'il devait amender sa bible, il y ajouterait sans doute un chapitre sur les coûts de l'immobilier. Un oubli réparé par le député PS Daniel Goldberg, qui a coordonné au printemps un rapport parlementaire sur le sujet. "Quand on compare la compétitivité des entreprises françaises à celle de leurs concurrentes allemandes, on oublie trop souvent l'effet du cout du foncier, explique-t-il.

Le prix du mètre carré de bureau à Paris est quasiment le double de celui de Francfort ou de Munich. A cela s'ajoute un autre effet indirect : la difficulté de faire accepter la modération salariale aux salariés français quand les charges liées au logement s'envolent. Le poste immobilier absorbe désormais 28 % du budget des ménages en France en moyenne, contre seulement 15 % en Allemagne. Il est alors nettement plus facile outre-Rhin de faire passer la pilule de la rigueur salariale.
 

Reste à savoir comment dégonfler les prix. Si l'existence ou non d'une bulle déclenche des querelles byzantines et ne met pas tout le monde d'accord, tous les experts s'accordent sur la solution pour faire reculer les prix du mètre carré : mettre davantage de logements sur le marché. Mais dans ce cas il n'est pas certain que les mesures d'encadrement des loyers proposées par la ministre du Logement, Cécile Duflot, aillent dans ce sens.

 

Cabinet Prévalence - septembre 2013



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