Quelle fiscalité pour les français qui investissent dans l'immobilier américain ?

Les Français qui diversifient leurs actifs immobiliers outre-Atlantique doivent déclarer leurs revenus et plus-values sur place, puis en France.

La convention bilatérale entre les administrations des deux pays empêche toutefois une double imposition. 4 étapes sont nécessaires pour déterminer la somme globale des impôts à régler aux Etats-Unis :

1- Calcul du revenu foncier net (charges : frais de gestion, assurance, travaux courants, ou encore frais de déplacement (billet d’avion), frais de séjour, etc.)

2- Amortissement d’une partie du prix d’acquisition (amortissement linéaire sur une base de la valeur du bâti soit environ 80% du bien)

3-« Personal exemption » (3 800$)

4- Application de la tranche d’imposition (10% pour la première tranche en dessous de 8925$ pour une personne seule ou 12750$ pour un couple)
Au niveau de la France, un crédit d’impôt égal à l’impôt français est octroyé par la convention fiscale (article 24) afin d’éviter la double imposition.

Les plus-values :
Pour un bien acheté depuis moins d'un an, il est intégré dans les revenus foncier. Après un an, il y a une imposition au niveau fédéral (entre 0 et 20%) et une à l'échelon local (variable selon les Etats et allant de 0 à 13%). Enfin, il est important de noter que l’imposition sur la plus-value peut être temporairement exonérée si les fonds sont réinvestis dans un autre investissement immobilier sur le sol américain.

Cabinet Prévalence - sept. 2013