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Propriétaires-Locataires : Ce que la loi Duflot change
Immobilier  |  Mon - February 24, 2014 12:37 pm  |  Article Hits:22177  |  A+ | a-
 

1. Encadrement des loyers : dès la rentrée

A partir de l'automne 2014, les observatoires locaux des loyers collecteront des données auprès d'agences immobilières afin de déterminer un loyer médian de référence par catégorie (studio, T1, T2...) et par quartier. Ce loyer hors charges au m² sera fixé par arrêté préfectoral, accessible sur Internet et actualisé tous les ans. Pour déterminer le loyer médian de référence, les observatoires prendront en considération le flux dans les agences immobilières (les biens à la relocation) mais aussi le stock (ceux loués depuis des années, qui sont par hypothèse les moins élevés). Le Préfet fixera également un loyer médian de référence majoré de 20% que le propriétaire ne pourra pas dépasser. Sauf si son bien offre une qualité exceptionnelle que les autres logements de même type et dans le même quartier ne possèdent pas. Telle une grande terrasse.  

Ce dispositif concerne 28 zones tendues, c'est-à-dire des agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande. C'est le cas de Paris, Lille, Marseille - Aix-en-Provence, Menton - Monaco ou Montpellier. Mais aussi de Fréjus, Meaux, Sète et Saint-Nazaire. Au total 70 % du parc privé. Néanmoins, on attend le décret qui définira précisément les communes comprises dans chacune de ces 28 zones. A noter que le dispositif ne concerne pas les parkings, les résidences secondaires ni les locations saisonnières.  

Plus d'un quart des loyers franciliens vont baisser, estime le ministère. Selon les données de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne (Olap), un studio de 26 m² dans le 6ème arrondissement parisien ne pourra plus se louer 1000 euros par mois (38,4 euros/m²) mais 800 euros (30,8 euros/m²). Soit une perte de 2400 euros par an pour le propriétaire. " De quoi affecter la rentabilité d'un bien ", s'inquiètent certains professionnels de l'immobilier. D'autres pensent au contraire qu'il faut considérer la situation sur du long terme. " Mieux vaut proposer un loyer plus raisonnable et bénéficier d'une rentabilité de 4 % sans incident locatif que 5% mais avec un taux de vacances et de rotation dommageables ", relativise Henry Buzy Cazaux, président de l'Institut de management des services immobiliers (IMSI). 
 

2. La Garantie universelle des loyers (Gul)

La Gul est loin encore de faire l'unanimité auprès des propriétaires bailleurs. Ces derniers auraient pourtant tort de s'en priver puisqu'il s'agit d'une garantie socle minimum gratuite. Dès le 1er janvier 2016, elle protègera les bailleurs du parc privé en cas d'impayés pendant une durée maximale de 18 mois avec un mois de franchise (à confirmer par décret) dans la limite d'un loyer médian de référence. Elle pourra être complétée d'options vendues par les assureurs privés, permettant au bailleur d'être indemnisé sur le montant total du loyer. Si le bailleur préfère une caution, il lui suffira de cocher une case sur le bail pour refuser la Gul. Elle sera financée par l'Etat à hauteur de 450 millions.
 

3. Rapports locataires-propriétaires : les règles se durcissent

Les honoraires d'agence sont désormais en majorité à la charge du propriétaire. Seuls les frais liés à l'organisation de la visite du bien, à la constitution du dossier du locataire, à la rédaction du bail et la réalisation de l'état des lieux sont partagés entre les deux parties. 

Les propriétaires ne peuvent plus exiger du candidat à la location une pièce justificative ne figurant pas sur la liste définie par décret. Sous peine de se voir infliger une amende pouvant atteindre jusqu'à 3000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Autre amende encourue : entre 3000 et 20 000 euros pour une personne physique et jusqu'à 40 000 euros pour une personne morale en cas de congé frauduleux. En cas de contestation par le locataire, le juge vérifiera le caractère sérieux du motif du congé. 

Des formulaires de bail vont être définis par décret. Afin de limiter les abus, ils devront mentionner notamment le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat. Sera également stipulé le loyer maximal autorisé, c'est-à-dire le loyer médian de référence majoré de 20%, ainsi que le loyer acquitté par l'ancien locataire. Par ailleurs, dans les zones tendues, le délai de préavis pour quitter son logement est ramené à un mois. Enfin, si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le dépôt de garantie devra être rendu au locataire sortant dans un délai d'un mois. Sous peine pour le bailleur de se voir infliger des pénalités : 10% du loyer par mois de retard. 
 

4. Location saisonnière : des bâtons dans les roues

La loi Alur complique la location des résidences secondaires. Pas de changement pour les résidences principales : un propriétaire peut toujours louer son bien 4 mois par an. Par contre, la loi fraîchement votée prévoit plusieurs dispositions concernant les résidences secondaires afin d'encadrer " la location de meublés touristiques de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage". Tout bailleur louant son bien d'une nuit à 8 mois doit désormais obtenir de la mairie " une autorisation de changement d'usage du logement ", confirme le ministère. Concrètement, il doit racheter en compensation une surface équivalente de locaux commerciaux dans le même arrondissement et s'engager à les transformer en locaux d'habitation pour obtenir le feu vert. Une mesure dissuasive vu le coût très élevé de la compensation. Dans quelles villes s'applique ce dispositif ? Dans celles de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les communes des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94). Ces mesures s'étendent également, sur décision du conseil municipal, aux communes de plus de 50 000 habitants dites "tendues", déjà soumises au dispositif d'encadrement des loyers.  
 

Cabinet Prévalence - Février 2014
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