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Investissement locatif : les nouvelles règles de la loi ALUR
Immobilier  |  Tue - June 3, 2014 11:43 am  |  Article Hits:7900  |  A+ | a-

Loyers

  • Comment savoir si un logement est dans une zone « tendue » concernée par l’encadrement des loyers ? 

L’encadrement des loyers est un outil de régulation des loyers, son objectif est d’empêcher les loyers excessifs dans les grandes agglomérations. Il intervient dans les zones dites « tendues » définies comme les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ». Cette définition qui reprend, en des termes identiques, celle des zones dans lesquelles la taxe sur les logements vacants peut être instituée, concerne actuellement 28 agglomérations (dont Paris, Annecy, Amiens, Bordeaux, Lille, Marseille, Nantes, Nice, Toulon, Toulouse).
Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones tendues. 
 

  • Comment vérifier qu’un loyer est bien conforme aux exigences de la loi ALUR ? 

Parmi les nouvelles mentions obligatoires du contrat de location, la loi ALUR prévoit l’indication du loyer de référence et du loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement, applicable dans le département. Ces informations permettront de s’assurer que le bailleur respecte les nouvelles règles de détermination du loyer qui doit être fixé en dessous du loyer de référence majoré. A noter, un complément de loyer peut toutefois être appliqué si le logement comporte un élément de confort ou de localisation qui le justifie.
Si une de ces mentions fait défaut le locataire pourra, dans le délai d’un mois à compter de l’entrée dans les lieux, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans ce délai, le locataire pourra saisir le juge qui, le cas échéant, décidera d’une réduction du loyer. 
Dans le cas où le loyer indiqué dans le bail au moment de l’entrée dans les lieux (hors éventuel complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet, le locataire pourra engager une action en diminution du loyer (devant la commission départementale de conciliation ou devant le juge). 
Un loyer peut être déplafonné si les caractéristiques du logement sont « remarquables ». Existe-t-il une liste exhaustive de ces caractéristiques ?
Si un logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort spécifiques (comparativement aux logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique), les parties pourront convenir d’un complément de loyer, applicable en plus du loyer de base. 
Un décret (à paraître) déterminera les conditions d’application de ce complément.
Si le contrat de bail ne mentionne pas les informations obligatoires est-ce que mon locataire a le droit de ne plus régler le loyer ?
Les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014 doivent contenir de nouvelles mentions comme le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si ce dernier a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du contrat, ainsi que la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication. Cela-dit, en l’absence de ces mentions, le locataire ne peut, de sa propre initiative, refuser de payer le loyer. Il peut en revanche demander la mise en conformité du bail.

Garanties

Quel est l’intérêt de la Garantie universelle des loyers (Gul) pour un propriétaire ? 
La Garantie universelle des loyers est un dispositif d’aide qui sera mis en place le 1er janvier 2016. Il vise à protéger les propriétaires contre les risques d’impayés et faciliter l’entrée des locataires dans le logement. 
Ses principaux avantages par rapport à l’assurance classique sont sa gratuité et sa simplicité : le bailleur n’a aucun frais à payer. Il devra déclarer son logement à l’agence de la GUL, dès sa mise en location. Il n’a pas à signer de contrat avec l’agence de la GUL.
En cas d’impayé de loyer, le bailleur est intégralement indemnisé à hauteur du loyer plafond. Les centres de gestion agréés, interlocuteurs sur le terrain des bailleurs, seront chargés d’instruire les dossiers d’impayés et pourront procéder au versement des montants dus au propriétaire. Ils interviendront auprès du locataire afin de mettre en place un plan d’apurement, le cas échéant. La durée d’indemnisation comme la franchise seront fixés par décret. 
 

  • Quels justificatifs un propriétaire a-t-il le droit de demander à son locataire ? 

En préalable à la signature du bail, le propriétaire ou l’agent immobilier peuvent exiger un certain nombre de documents au candidat locataire et à la personne qui se porte caution. Ces documents permettent au bailleur de s’assurer de l’identité et du niveau de ressources du candidat. Toutefois, la loi interdit de demander un certain nombre de documents (voir encadré ci-dessous). En réponse à des abus, la loi ALUR inverse la logique et un décret fixera la liste des documents que le bailleur pourra désormais demander. 
Liste des documents que le bailleur ne peut pas demander au candidat locataire (loi du 6.7.89 : art. 22-2) dans l’attente du décret à paraître sur les pièces autorisées : 
-photographie d’identité, hormis celle de la pièce d’identité ;
-carte d’assuré social ;
-copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
-attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
-attestation d’absence de crédit en cours ;
-autorisation de prélèvement automatique ;
-jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : « Par ces motifs » ;
-attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs ;
-attestation de l’employeur dès lors qu’il peut fournir le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
-contrat de mariage ;
-certificat de concubinage ;
-chèque de réservation de logement ;
-dossier médical personnel ;
-extrait de casier judiciaire ;
-remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal (si le bailleur n’exige pas de dépôt de garantie ou une garantie autonome) ;
-production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ; 
-une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou un document attestant de la non inscription à ce fichier.
La loi ALUR met également en place un dispositif de sanction du bailleur qui exigerait des documents autres que ceux figurant dans cette liste. L’amende est de 3 000 € si le bailleur est une personne physique et de 15 000 € si le bailleur est une personne morale. Elle sera prononcée par le préfet, selon une procédure précisée par circulaire. Le bailleur sera informé préalablement et aura la possibilité de présenter ses observations. Le montant de l’amende devra être proportionné à la gravité des faits constatés et ne pourra être prononcée plus d’un an après la constatation des faits. 
 

  • Lorsque le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie, doit-il apporter des preuves de la dégradation du logement ? 

Au départ du locataire, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour les sommes restant dues par exemple, pour un impayé de loyer, de charges, ou pour des travaux de remise en état du logement suite aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie. Dans ce cas, le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère par la remise au locataire de documents tels que : l’état des lieux d’entrée et de sortie, des factures, des devis, un constat d’huissier, etc. Pour rappel, le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer en location vide. 
 

  • Le fait de devoir refaire les peintures est-il un motif suffisant pour ne pas restituer le dépôt de garantie? 

Le vieillissement du logement lié au temps n’est pas imputable au locataire. Il est normal que la peinture ou les moquettes s’usent, ou que le locataire accroche des cadres aux murs. Durant son occupation, le locataire doit entretenir le logement et y effectuer les menues réparations ; aucune transformation ou travaux importants ne doivent être réalisés sans l’autorisation du propriétaire. 
Le logement doit être remis en l’état où le locataire l’a reçu mais il n’a pas à être remis à neuf. A son départ, si l’état des lieux mentionne des détériorations graves liées à un usage anormal du logement comme des taches importantes et indélébiles ou des trous non rebouchés sur les murs, rendant nécessaires des travaux de remise en état, le bailleur pourra déduire ces frais du dépôt de garantie sous réserve de les avoir chiffrés par un devis ou une facture.

Reprise

  • Quelle est la durée de préavis pour un locataire qui donne son congé d’un logement meublé ? 

Le locataire d’un logement loué meublé peut résilier le contrat à tout moment, en respectant un préavis d’un mois. Il adressera son congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, pour se ménager la preuve de la réception du courrier.
 

  • Si le propriétaire du logement décède, que se passe-t-il avec le bail en cours ? 

En cas de décès du propriétaire, le bail continue avec ses héritiers. Ils devront respecter les termes du contrat en cours : niveau du loyer, durée… Le notaire qui gère la succession ou l’un des héritiers prendra contact avec le locataire afin de lui donner les coordonnées de la personne à qui il doit régler le loyer. 
 

  • Pour quels motifs le propriétaire peut-il reprendre son logement 

À l’échéance du bail, le propriétaire peut mettre fin au contrat pour trois motifs : la vente du logement, la reprise pour habiter ou un motif légitime et sérieux. En cas de vente, le bailleur devra dans un premier temps proposer au locataire d’acheter le logement et suivre la procédure prévue à cet effet. Le congé peut être motivé par la reprise, en vue d’occuper le logement à titre de résidence principale (lui-même ou un membre de sa famille) 
Enfin, le bailleur peut également délivrer un congé pour un motif légitime et sérieux, en cas de manquement du locataire à ses obligations (impayés de loyers, troubles graves de voisinage).
Dans tous les cas le propriétaire devra respecter un formalisme défini par la loi.
Lorsqu’un logement est vendu occupé, le nouveau propriétaire peut-il reprendre le logement à la fin du bail ?
La loi ALUR définit de nouvelles règles dans ce cas. Selon le nouveau dispositif, la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé pour vente ou pour reprise est limitée. 
Si le nouveau propriétaire souhaite reprendre le logement : il pourra donner congé au terme du bail, à condition que celui-ci interviennent plus de deux ans après l’acquisition. Si la fin du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition le congé sera reporté.
Si le nouveau propriétaire souhaite vendre le logement : il ne pourra donner congé qu’au terme du premier renouvellement du bail. 

Pratique

  • Dans quelle mesure un locataire peut-il faire des travaux dans un logement ? 

Le locataire est tenu d’entretenir son logement, il pourra y effectuer des travaux d’entretien, de décoration ou des menues réparations comme le changement d’une moquette ou le rafraichissement d’une peinture. Par contre, il ne peut transformer les locaux ou les équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. À défaut, ce dernier peut exiger, à son départ, la remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.
 

  • Lorsqu’un propriétaire loue un logement chauffage compris et que celui-ci tombe en panne est-il tenu de le réparer dans un certain délai ? 

Lorsque le bail fait mention d’un élément d’équipement comme le chauffage, le bailleur est tenu d’en assurer son bon fonctionnement. En cas de panne, le locataire pourra exiger toute réparation indispensable sauf si cette intervention relève de l’entretien courant de l’équipement à la charge du locataire comme par exemple la purge des radiateurs. 
Quels sont les avantages et les inconvénients de louer à des proches (parents, enfants…)
En cas de location à un proche, il est conseillé d’établir un contrat de location pour éviter tout litige. Il mentionnera les droits et obligations et chacun. L’avantage principal de la location à un proche est la bonne connaissance du locataire. Vous savez qu’il prendra soin de votre bien et respectera ses obligations.
Les inconvénients majeurs sont liés à l’impossibilité de bénéficier de certains dispositifs fiscaux et pour le locataire d’une aide au loyer. 
 

  • Un propriétaire est-il tenu de fournir des quittances loyers ? 

Le bailleur (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Aucuns frais liés à la gestion de la quittance ne peuvent être demandés au locataire. Avec l’accord exprès de celui-ci, le bailleur peut procéder à la transmission électronique de la quittance.
 

  • Que doivent exactement contenir ces quittances ? 

Les quittances doivent mentionner le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.
Lorsqu’un locataire bénéficie de l’Aide personnalisée au logement (APL), le propriétaire peut-il demander qu’elle lui soit directement versée ? 
Le locataire peut bénéficier d’une Aide au logement (AL) lorsqu’il occupe un logement du secteur privé et d’une Aide personnalisée au logement (APL) lorsqu’il occupe un logement du secteur social dit conventionné.
L’APL est généralement versée directement au propriétaire : il s’agit de la règle du tiers payant défini par la loi. L’Aide au logement est, quant à elle, directement versée au locataire à moins que le propriétaire ait fait la demande d’un versement en tiers payant, au moment où il complète l’attestation de loyer.
Sur ce document, il aura la possibilité de compléter et signer la demande de versement direct. Le montant de l’aide au logement du locataire lui sera alors directement versé et le locataire paiera la différence entre le montant du loyer dû et le montant de l’aide au logement déjà perçu.
 

  • Quelles sont les conditions pour obtenir une aide au logement? 

L’aide au logement est une aide financière destinée à financer une partie du montant du loyer ou de la mensualité d’emprunt immobilier de la résidence principale. Elle est attribuée selon la nature du logement et la composition de la famille. Le demandeur doit remplir les conditions notamment de résidence et de ressources qui sont variables selon la composition du foyer et la situation géographique du logement. Le logement doit, quant à lui, être décent et respecter certaines conditions d’occupation. 
 

  • Comment le syndic de copropriété est-il désigné ? 

Pour assurer la gestion de la copropriété, les copropriétaires doivent désigner un syndic à l’assemblée générale des copropriétaires. Le vote doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires. La loi ALUR prévoit qu’avant ce vote, le conseil syndical doit procéder à la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic. Ces projets de contrats doivent préciser le montant des frais liés au compte bancaire séparé. Le conseil syndical peut faire part de son avis sur les projets de contrat. Cet avis est adressé aux copropriétaires en même temps que la convocation à l’assemblée générale. Dans certains cas (absence de conseil syndical ou impossibilité de mettre en concurrence du fait du marché local), le conseil syndical peut ne pas procéder à cette mise en concurrence.
 

  • Quelles informations doivent être communiquées lors de la vente d’un logement en copropriété ? 

La loi ALUR renforce l’information des acquéreurs de lot(s) de copropriété. Ainsi, les annonces immobilières doivent préciser le statut du bien vendu (copropriété), le nombre de lots, le montant annuel des charges et indiquer, le cas échant, l’existence de procédures particulières dans la copropriété. Par ailleurs, la promesse de vente ou l’acte de vente doivent comporter en annexe certains documents pour permettre à l’acquéreur d’avoir connaissance de l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division et procès-verbaux des trois dernières années), et de la situation financière de la copropriété et du lot vendu (montant des charges, des impayés, diagnostic technique global notamment).
Autorisations d’urbanisme 

  • La suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) signifie-t-elle que l’on peut aujourd’hui construire sans limites ? 

Le COS exprime le nombre de m² de surface de plancher susceptible d’être construit par m² de terrain. La loi ALUR a supprimé le COS et la possibilité de fixer une taille minimale des terrains constructibles. Cette suppression ne vaut toutefois que pour les communes couvertes par un Plan local d’urbanisme (PLU), à la différence de celles toujours régies par un Plan d’occupation des sols (POS, qui deviendra caduc à compter du 1er janvier 2016). Pour encadrer les droits à construire, il existe d’autres normes fixées par les communes, telles que les règles d’emprise, de hauteur ou d’implantation. 
Les travaux de ravalement sont-ils désormais dispensés de demande d’autorisation d’urbanisme ? Avant le 1er avril 2014, tous les travaux de ravalement étaient soumis à déclaration préalable, démarche effectuée auprès de la mairie. Depuis le 1er avril 2014 (décret du 27 février 2014), les travaux de ravalement sont par principe dispensés de cette formalité. Mais de nombreuses exceptions existent. Ainsi, les travaux de ravalement sont notamment soumis à déclaration préalable lorsqu’ils sont effectués sur une construction existante située dans le champ de visibilité d’un monument historique, sur un immeuble protégé par le PLU (Plan local d’urbanisme) pour des motifs d’ordre historique, architectural ou écologique, ou encore lorsque la commune a décidé de soumettre, par délibération motivée, les travaux de ravalement à autorisation. 
 

  • Peut-on transformer un garage en chambre sans demander une autorisation d’urbanisme ? 

Depuis le 1er avril 2014, la transformation d’un garage en chambre nécessite une déclaration préalable si l’aménagement créé plus de 5m² de surface de plancher, et ce, même si une telle transformation n’est pas considérée comme un changement de destination (passage de l’une à l’autre des catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt).

Professionnels de l’immobilier
 

  • Quelles réglementation est applicable pour louer ou acheter un logement par l’intermédiaire d’un marchand de listes ? 

L’activité de marchand de listes consiste à vendre à des candidats à la location ou à l’accession, des listes (ou des fichiers) de logements. Cette activité est réglementée par la loi du dite loi Hoguet, qui régit les conditions d’exercice des professions immobilières. La loi ALUR encadre d’avantage l’exercice de cette activité afin de mettre fin aux abus et d’assurer aux consommateurs que les listes vendues comportent uniquement des biens qui n’ont pas déjà été loués ou vendus. 
Ainsi, à compter du 1er juillet prochain, le contrat conclu entre un marchand de listes et le propriétaire du bien immobilier inscrit sur la liste contiendra obligatoirement une clause d’exclusivité, d’une durée limitée. Le propriétaire s’engage à ne pas confier la vente ou la location de son bien à un autre professionnel et à ne pas publier d’annonce par voie de presse. Quant au contrat avec l’acheteur de liste, il devra, dès l’entrée en vigueur du décret concerné, préciser les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation du professionnel n’est pas conforme au contrat.
 

  • La loi ALUR modifie-t-elle le montant des honoraires perçus par les agents immobiliers lors de la mise en location ? 

La loi ALUR clarifie la question des honoraires perçus par un agent immobilier dans le cadre d’une location vide ou meublée dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.
Les honoraires d’entremise et de négociation sont désormais à la charge exclusive du bailleur. Ceux correspondant à la visite du locataire, à la constitution de son dossier et à la rédaction du bail sont partagés entre le bailleur et le locataire. Il en est de même pour les honoraires relatifs à l’état des lieux d’entrée. Pour ces prestations, le montant à la charge du locataire ne peut être supérieur à celui demandé au bailleur et sera plafonné par décret.
Pour mémoire, les honoraires doivent être affichés à l’entrée de l’agence de façon visible et lisible et le cas échéant, en vitrine. Pour chaque prestation, il est précisé à qui en incombe le paiement.
 

Cabinet Prevalence - juin 2014

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