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Prix des biens immobiliers : les statistiques mentent-elles ?
Immobilier  |  Thu - August 21, 2014 11:17 am  |  Article Hits:6990  |  A+ | a-
Depuis quelques semaines, plusieurs réseaux d'agence ainsi que les notaires ont publié des notes de conjoncture faisant apparaître des baisses de prix annuelles plutôt modérées : de -0,2 % à peine à la Fnaim à -2,5 % pour Laforêt. Or sur le terrain, les professionnels interrogés constatent un repli de l'ordre de 5 à 10 %, voire beaucoup plus dans certains secteurs et sur certains biens.  

Pourquoi de telles disparités dans les statistiques officielles ?

 

Première explication : les moyennes sont calculées à partir des ventes de biens situés dans des grandes villes; mais dès lors que l'on s'éloigne un peu du centre des grandes métropoles ou encore dans les petites villes de moins de 20 000 habitants, les prix baissent beaucoup plus.

Même chez les notaires, dont l'indice, calculé avec l'Insee, est une référence sérieuse, on reconnait ce décalage : "Il faut un certain volume de transactions pour que les données de telle ou telle ville soient intégrées dans notre indice, explique Maître Vincent Chauveau, notaire et membre du réseau des notaires experts en évaluation immobilière Notexpert. Les transactions effectuées dans les petites villes ne sont donc pas comptabilisées dans l'élaboration de l'indice".  
 

Seconde explication : il y a toujours un décalage dans le temps entre les chiffres constatés sur le terrain et les moyennes établies à partir des actes définitifs de vente intervenus au minimum trois mois plus tard et même désormais plus encore depuis la mise en oeuvre de la loi ALUR. 

Enfin, les chiffres publiés découlent par définition des transactions qui se sont réalisées. Il s'agit donc des prix des biens qui se vendent. Or ces derniers sont majoritairement bien placés et de bonne qualité, donc relativement plus chers au mètre carré. A l'inverse, ceux présentant des défauts restent en vente pendant des mois et sont trop peu nombreux pour pouvoir peser sur la moyenne. Or ce sont ces derniers dont les prix décrochent vraiment.  
 

Au final a-t-on vraiment besoin de disposer de prix moyens pour comprendre que le marché s'est retourné ?Peut-être avez-vous remarqué comme moi sur vos lieux de vacance les pancartes "A vendre" qui fleurissent sur les façades des immeubles... 


Cabinet Prévalence - août 2014


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