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Quels travaux peut-on déduire de ses revenus fonciers ?
Immobilier  |  Wed - December 17, 2014 3:54 pm  |  Article Hits:7019  |  A+ | a-
Acheter un appartement ancien en mauvais état pour le louer peut se révéler une très bonne affaire fiscale. Non seulement ces travaux donneront de la valeur à l'appartement loué, mais ils sont déductibles de vos revenus fonciers, au titre des charges. C'est-à-dire que vous pouvez soustraire ces dépenses du montant des loyers perçus.

 

Et si le total des charges annuelles est supérieur aux revenus encaissés dans l'année, vous créez ce que l'on appelle un déficit foncier qui est déductible de vos autres revenus dans la limite de 10 700 euros par an, le solde étant reportable sur les dix années suivantes. Mais tous les travaux ne sont pas déductibles, il faut donc bien respecter les règles fiscales avant de s'engager dans une rénovation.

Un récent arrêt de la cour d'appel de Douai (18 septembre 2014) vient de le rappeler. Un bailleur avait racheté une maison et effectué des travaux de réhabilitation lourds pour y aménager plusieurs petits appartements. Les juges ont considéré que ces derniers avaient créé une augmentation de la surface habitable et ont donc rejeté l'intégralité de la déduction. Tour d'horizon de ceux que vous pouvez déduire ou pas.

 

Travaux de réparation et d'entretien

Ces travaux sont déductibles à 100 %. Il s'agit des dépenses engagées, par exemple, pour remettre une installation électriques aux normes, réparer une toiture, une façade, des plafonds ou planchers endommagés, réparer une chaudière, remettre aux normes une installation commune (ascenseur ou cage d'escalier par exemple)... Pour profiter de cette déductibilité, il faut reporter le montant des travaux sur sa déclaration n° 2044 à la ligne 224.

Seuls les travaux réalisés par un artisan ou un professionnel du bâtiment sont déductibles et vous devez conserver les factures, qui précisent la nature des travaux, à titre de preuve. Si vous comptez réaliser vous même cette rénovation, vous pourrez déduire uniquement le prix des matériaux. Enfin, si votre locataire vous propose de prendre en charge tout ou partie des travaux, moyennant une remise sur son loyer, demandez-lui de vous envoyer les factures des matériaux, ces dernières devant être rédigées à votre nom pour profiter de la déductibilité.

 

Enfin, si vous faites appel à un architecte ou un maître d'œuvre, chargé de coordonner le chantier et de suivre l'avancée des travaux, leurs honoraires sont aussi déductibles au titre des frais accessoires. Les travaux permettant d'améliorer l'état global du logement que vous louez sont aussi déductibles. Attention toutefois, il s'agit bien d'une amélioration à surface constante, sans création de nouveaux volumes . 

Dans cette catégorie, citons l'installation d'un système de chauffage central, d'un tout-à-l'égout (pour une maison), d'une antenne collective ou l'implantation de nouvelles cloisons pour créer une deuxième salle de bains, ou une chambre dans un double séjour. Si le logement était dépourvu de cuisine équipée, vous pouvez aussi déduire les frais destinés à la meubler, y compris les factures d'électroménager. A condition que ce dernier soit inscrit dans le bail ou dans un avenant.

 

Travaux de reconstruction ou d'agrandissement

Si vous engagez des travaux à la suite d'une démolition partielle ou afin d'agrandir les volumes existants (récupération de combles, transformation d'un garage attenant à un pavillon en deux pièces,…), ces travaux ne sont pas déductibles.

 

Travaux mixtes

Si vous prévoyez des travaux très importants dans un logement qui vous appartient, il est donc impératif de demander aux artisans, ou à l'architecte qui suit le chantier, plusieurs factures. Chacune devra distinguer le type de travaux : ceux relevant de l'agrandissement (si vous récupérez un pallier de couloir ou un garage par exemple) et ceux qui relèvent de l'entretien (modification intégrale de l'installation électrique…) ou de l'amélioration (réfection des salles de bain…).

En dissociant les travaux, vous pourrez déduire de vos charges ceux qui bénéficient du coup de pouce fiscal. A défaut, l'ensemble de vos frais restera à votre charge, sans possibilité de déduire leur montant de vos loyers.


Cabinet Prévalence - décembre 2014


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