Dans certaines situations, un propriétaire peut éprouver de grandes difficultés à sortir son logement des catégories F ou G du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Voici les différents cas de figure où les travaux de rénovation sont délicats, voire impossibles, et comment justifier cette situation.
Sommaire
L'épuisement des recours en copropriété
Le risque de dégradation du bâti
Le refus des autorités d'urbanisme
Le coût manifestement disproportionné
1. Tout a déjà été tenté (Copropriété)
Le cas de figure : Le logement, situé dans un immeuble en copropriété, est classé G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an). Depuis le 1er janvier 2023, il ne peut plus être proposé à la location ni voir son bail reconduit. Pourtant, le bailleur a déjà réalisé les travaux possibles dans les parties privatives.
Quels justificatifs produire ? Pour être dispensé, le bailleur doit prouver qu'il a tout tenté :
Travaux individuels effectués (fenêtres, chaudière, isolation intérieure).
Preuve de "diligences" pour faire voter des travaux en assemblée générale (isolation des combles, des planchers de caves, pompe à chaleur collective).
A minima : échanges écrits avec le conseil syndical et le syndic. Une simple lettre recommandée ne suffit pas ; il faut démontrer que la résolution a été mise à l'ordre du jour et refusée par la copropriété.
2. Le risque d'endommagement du bâti
Le cas de figure : À partir du 1er janvier 2025, l'indécence énergétique s'étendra à tous les logements classés G. Cependant, le juge ne peut ordonner de travaux s'ils font courir un risque de pathologie du bâti (affectant la structure ou la toiture). C'est souvent le cas pour l'Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE) sur des constructions anciennes à pans de bois, qui doivent "respirer".
Quels justificatifs produire ? Le bailleur doit présenter une note argumentée rédigée par un homme de l'art (architecte ou bureau d'études spécialisé). Elle doit démontrer qu'aucun isolant n'est techniquement compatible avec la structure. L'argumentation doit être solide : le locataire ou le juge peuvent exiger une contre-expertise aux frais du bailleur.
3. L'opposition du service d'urbanisme
Le cas de figure : Dès 2025, un bailleur pourra être exempté s'il prouve que les travaux pour atteindre la classe F ont été bloqués par un refus d'autorisation d'urbanisme. Ce refus peut être lié à la modification de l'aspect extérieur du bâtiment (sites classés, protection du patrimoine, etc.).
Quels justificatifs produire ? Le récépissé d'un refus exprès ou tacite (déclaration préalable ou permis de construire) suffit. À Paris, par exemple, les rejets sont fréquents pour les façades protégées. Le gouvernement dialogue actuellement avec les Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour assouplir certaines règles sans dénaturer le patrimoine.
4. Un coût manifestement excessif
Le cas de figure : À l'horizon 2028, tous les logements devront être classés de A à E. Une exception est prévue si le coût des travaux est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Selon les textes actuels, on parle de disproportion si le montant des travaux excède 50 % de la valeur vénale du logement.
Quels justificatifs fournir ? La valeur vénale doit être certifiée par un professionnel (agent immobilier, notaire ou expert). Cette exception restera probablement marginale et concernera surtout des maisons très énergivores situées dans des zones rurales où le prix de l'immobilier est bas.
Références juridiques :
(1) Décret n° 2021-19 du 11.1.21.
(2) Art. 20-1 al. 4 de la loi du 6.7.89.
(3) Art. 3 du décret n° 2023-796 du 18.8.23.
(4) Art. L 173-2 et R 112-18 du CCH.
