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Locations non-meublées - Fonctionnement du déficit foncier.
Un déficit foncier est constaté lorsque les charges déductibles excèdent l'ensemble des recettes brutes déclarées. Ce déficit dit « catégoriel », issu des revenus fonciers, vient en déduction du revenu global de l'année, à hauteur de 10 700 €. Le surplus éventuel se reporte uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit issu des intérêts d'emprunt fait l'objet d'un traitement particulier. SOMMAIRE
Pour chaque bien loué, vous constatez un déficit si vos charges déductibles excèdent vos recettes brutes déclarées. Pour l'ensemble de vos biens loués, vous constatez un déficit foncier si la compensation entre les résultats bénéficiaires et déficitaires de chacun aboutit à un résultat global négatif. 10 700 €. Ce déficit catégoriel, constaté au niveau de vos revenus fonciers, est imputable à hauteur de 10 700 € sur votre revenu global imposable de l'année. L'excédent éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. 15 300 €. Le plafond d'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global est porté à 15 300 € pour un déficit lié à un logement loué en Cosse ou en Périssol. Il reste fixé à 10 700 € pour un bien loué dans le cadre de la réduction d'impôt du nouveau dispositif Loc'Avantages. 21 400 €. Les propriétaires de logements considérés comme des « passoires thermiques » qui réalisent des travaux de rénovation énergétique entre 2023 et 2025, bénéficient d'un plafond de déficit foncier majoré à 21 400 € sur cette période. Les travaux concernés sont ceux pour lesquels un devis a été accepté à partir du 5 novembre 2022. Les règles générales de déductionLorsque vous relevez du régime réel, le déficit foncier résultant des dépenses supportées en 2022 (en dehors des intérêts d'emprunt) est imputable sur votre revenu global de 2022, dans la limite de 10 700 €. En revanche, l'application du microfoncier exclut la possibilité de constater un déficit, vos charges étant évaluées forfaitairement à une fraction de vos recettes. Mais vous pouvez imputer vos déficits des années antérieures (celles au cours desquelles vous releviez du régime réel) encore reportables au 1er janvier 2022. La part du déficit excédant 10 700 € n'est pas perdue. Mais elle sera déductible uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes ; il en va de même pour la part du déficit générée par vos intérêts d'emprunt déductibles. Ce report sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes suppose que ces derniers soient positifs. Tant qu'ils restent nuls ou déficitaires, vous ne pouvez pas imputer vos déficits fonciers en report. En outre, si, à l'intérieur de la limite de 10 700 €, votre revenu global est insuffisant pour absorber ce déficit foncier, l'excédent constitue un déficit global imputable sur votre revenu global des 6 années suivantes. Ces limites s'appliquent par foyer fiscal. Elles sont valables pour l'ensemble des immeubles et des parts de sociétés locatives que vous détenez personnellement, ou qui sont la propriété des membres de votre foyer fiscal. En cas de changement de situation familiale (mariage, divorce, décès), chaque déclaration de revenus distincte bénéficie de la totalité du plafond. Il en va de même si les biens loués sont détenus en indivision ou démembrés entre un usufruitier et un nu-propriétaire : chacun bénéficie alors intégralement de ces limites, dès lors qu'il dépose sa propre déclaration de revenus. Enfin, si vous êtes membre d'une société qui encaisse des revenus fonciers imposables au nom des associés (chacun pour la quote-part correspondant à ses droits dans la société), la limite d'imputation du déficit est appréciée au niveau de chaque associé et non une seule fois au niveau de la société. L'immeuble est détenu en nue-propriété. Lorsqu'un bien loué est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, c'est l'usufruitier qui encaisse et déclare les revenus fonciers et qui est tenu aux réparations courantes. Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles sont dues à un défaut d'entretien de l'usufruitier (code civil, art. 605). Le nu-propriétaire du bien ne peut donc pas déduire de charges foncières, dans la mesure où il ne perçoit pas les revenus. Cependant, lorsqu'il engage des dépenses pour financer l'acquisition ou assurer la conservation de l'immeuble, le nu-propriétaire peut les imputer sur les revenus fonciers issus de ses autres immeubles, à condition que l'immeuble soit loué et que le revenu soit imposé entre les mains de l'usufruitier (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 60). Le déficit éventuellement constaté est alors imputé sur le revenu global du nu-propriétaire, dans la limite de 10 700 €. La fraction de déficit excédant cette limite est déductible uniquement de ses revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt se déduisent uniquement des revenus fonciers des années suivantes La part du déficit foncier générée par vos intérêts d'emprunt ne s'impute pas sur votre revenu global. Elle est déductible uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Vos intérêts d'emprunt sont inférieurs à vos recettes brutes. Dans ce cas, les services fiscaux considèrent que votre déficit foncier résulte entièrement des autres charges déductibles. Il est alors totalement imputable sur votre revenu global, à hauteur de 10 700 €. Par exemple, en 2022, vous avez perçu 12 000 € de loyers, supporté 8 000 € de charges (des travaux, notamment) et payé 6 000 € d'intérêts d'emprunt. Vous constatez un déficit foncier de 2 000 €. Vos loyers absorbant la totalité de vos intérêts d'emprunt, ce déficit est entièrement imputable sur votre revenu global (à condition que vous optiez pour le régime réel d'imposition). Vos intérêts d'emprunt sont supérieurs à vos recettes brutes. Dans ce cas, le déficit né de la fraction excédentaire des intérêts s'impute uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Par exemple, en 2022, vous avez perçu 8 000 € de loyers, supporté 9 620 € de charges déductibles et versé 10 000 € d'intérêts d'emprunt. Votre déficit global de 11 620 € provient des intérêts d'emprunt à hauteur de 2 000 € et des autres charges à hauteur de 9 620 €. Vous pouvez imputer ce dernier montant en totalité sur votre revenu global, car il est inférieur à 10 700 €. Quant aux 2 000 € de déficit provenant des intérêts d'emprunt, ils s'imputeront uniquement sur les revenus fonciers que vous percevrez les 10 années suivantes. Vous devez continuer de louer pendant 3 ans L'imputation d'un déficit foncier sur votre revenu global n'est acquise que si vous continuez de louer l'immeuble pendant 3 ans, soit jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation. Cette condition s'applique également si vous êtes associé d'une SCI : celle-ci doit continuer de louer l'immeuble pendant les 3 années suivant l'imputation du déficit et vous devez conserver vos parts pendant au moins 3 ans. Elle s'applique également si vous relevez d'un dispositif d'investissement locatif (Pinel, Duflot, Scellier, etc.) pour lequel il vous reste moins de 3 ans d'engagement de location à respecter. Si le locataire donne congé avant la fin de cette période, vous êtes tenu de relouer le bien dans les meilleurs délais. Si vous cessez de louer (ou cédez vos parts) dans les 3 ans suivant l'imputation d'un déficit foncier sur votre revenu global, cet avantage sera remis en cause. Toutefois, la donation de la nue-propriété d'un immeuble loué moins de 3 ans après l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global n'entraîne pas sa remise en cause si le donateur usufruitier continue de louer le bien (RM JOAN 8.5.07, n° 117900). L'imputation d'un déficit sur le revenu global peut être remise en cause jusqu'à la fin de la 3e année qui suit la cessation de la location (ou la cession des parts). Peu importe que les années en cause soient prescrites. Par exception, l'imputation d'un déficit ne sera pas remise en cause en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du bailleur, de son conjoint ou partenaire de pacs. Il en va de même en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble productif du déficit ou de fusion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Un traitement spécifique pour les monuments historiquesLes propriétaires de monuments historiques peuvent déduire leurs charges foncières de leur revenu global, même si l'immeuble ne leur procure aucune recette (BOI-RFPI-SPEC-30). Sont concernés les biens classés ou inscrits Monuments historiques, les immeubles faisant partie du patrimoine national ayant obtenu le label de la Fondation du patrimoine, et les monuments funéraires classés ou inscrits au titre des Monuments historiques ou labellisés Fondation du patrimoine (RES n° 2016/01 du 12.4.16). Trois conditions doivent être respectées : l'engagement de conserver l'immeuble pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition ; la détention directe du bien, sauf s'il a été acquis avant 2009 ou s'il est détenu au travers d'une SCI familiale (sous condition) ; et l'absence de mise en copropriété du bien depuis 2009, sauf agrément ministériel. L'immeuble génère des recettes Si vous n'occupez pas le bien et qu'il produit des revenus, vous pouvez déduire la totalité des charges de vos revenus fonciers, qu'il s'agisse d'une location ou de visites payantes. Le déficit constaté, y compris celui lié à vos intérêts d'emprunt, est déductible de votre revenu global sans limitation de montant. Si ce dernier est insuffisant pour l'absorber en totalité, l'excédent peut être reporté sur votre revenu global les 6 années suivantes. Si vous occupez le bien et qu'il produit des revenus, les charges foncières liées à la partie ouverte au public sont déductibles en totalité de vos revenus fonciers. Celles liées à la partie du bâtiment que vous occupez sont imputables sur votre revenu global. Si vous occupez une partie du bien, le fisc vous autorise à déduire de vos revenus fonciers, sans justification, 75% de vos charges foncières, les 25% restants étant imputables sur votre revenu global (BOI-RFPI-SPEC-30-20-30, § 30). Pour déduire les charges foncières, cochez la case « N° 2044 spéciale » de la rubrique « Revenus fonciers » de votre déclaration en ligne. Reportez les primes d'assurance, les frais de promotion et de publicité et les dépenses d'acquisition de matériel informatique pour la gestion de la billetterie ou la tenue de la comptabilité. Le cas échéant, reportez le déficit foncier sur votre déclaration d'ensemble. Si vous occupez l'immeuble, vous devez ventiler les charges déductibles des revenus fonciers et celles déductibles du revenu global. L'immeuble ne génère pas de recettes Lorsque le monument n'est pas ouvert à la visite ou ouvert gratuitement au public, vous ne pouvez déduire aucune dépense de vos revenus fonciers. Mais si vous vous réservez la jouissance de l'immeuble, vous pouvez déduire vos charges foncières de votre revenu global. La fraction éventuelle des charges qui excède le montant de votre revenu global est définitivement perdue. Les conditions de déduction des charges foncières dépendent de leur nature et de celle du bien. Si l'immeuble historique ne vous procure pas de recettes, inscrivez vos dépenses dans la rubrique « Charges et imputations diverses », case 6DD. Cabinet Prévalence - mai 2023.
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