SCI : Conserver le contrôle de vos biens dans le cadre d'une transmission

En cas de transmission, la société civile immobilière (SCI) offre plusieurs avantages. Les parents peuvent notamment garder la main sur leur bien malgré la donation. À condition de prendre quelques précautions.

SOMMAIRE

1 / Conserver une part en pleine propriété
2 / Faites-vous nommer gérant irrévocable
3 / Organisez les droits de vote
4 / Soignez toutes les clauses de la société

La société civile immobilière offre deux atouts de taille aux parents qui veulent transmettre progressivement leur patrimoine immobilier à leurs enfants. Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € de parts de la société tous les 15 ans. Il n'y a pas de droits de donation à payer et cette opération ne crée pas d'indivision entre les enfants.

Mieux, s'il ne donne que la nue-propriété des parts, un parent quinquagénaire peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu'à 200 000 € de parts. Autre avantage de taille, en dépit de ces donations, les parents conservent le pouvoir de gérer leurs biens. À condition toutefois de prendre quelques précautions pour garder la main.

1) Conservez une part en pleine propriété

Il ne faut pas donner à ses enfants la nue-propriété de toutes ses parts de la SCI et ne conserver que l'usufruit. La Cour de cassation a en effet récemment retenu que l'usufruitier n'était pas considéré comme associé d'une SCI. Il possède un droit réel de jouissance sur le bien, mais pas la propriété. Il ne peut être associé qu'aux questions qui ont une incidence directe sur ce droit de jouissance. Les parents, s'ils souhaitent cogérer et prendre part à l'ensemble des votes et décisions sur la SCI, ont intérêt à conserver chacun une part en pleine propriété.

2) Faites-vous nommer gérant irrévocable

Si vous envisagez de donner des parts à vos enfants, il faut aussi veiller à ce que les statuts de la société vous désignent gérant irrévocable. Cela vous permettra d'en assurer la gestion et la gouvernance. Il peut-être conseillé d'ajouter une clause de réversion d'usufruit, afin que le conjoint survivant au premier décès dans le couple continue à être le gérant.

3) Organisez les droits de vote

Autre aménagement possible des statuts, vous pouvez stipuler que seul l'usufruitier (vous) disposera du droit de vote à l'assemblée. Vous serez ainsi le seul arbitre sur des sujets comme la mise en location du patrimoine immobilier, la durée du bail, les travaux à réaliser dans l'immeuble, etc. Il est important de déterminer avec précision les règles de vote dans les statuts de la SCI ou à travers une convention d'usufruit, en ce qui concerne les conditions dans lesquelles les biens de la SCI peuvent être vendus. Sans cela, il vous sera impossible de vendre un ou plusieurs biens de la société sans l'accord de vos enfants. Si à l'avenir vous souhaitez vendre votre bien pour en acheter un autre, vous aurez besoin de l'accord de tous les associés pour que cela se fasse.

Le gérant n'a pas tous les droits

Si le gérant peut s'octroyer de larges pouvoirs au sein de la SCI, il engage sa responsabilité civile et pénale en cas de manquements ou de violations manifestes des textes réglementaires ou des statuts de la société ou encore en cas de faute dans sa gestion. Les autres associés peuvent d'ailleurs lui réclamer des comptes. Outre le droit d'information annuelle sur l'approbation des comptes, il leur est possible de lui poser des questions écrites à propos de sa gestion. Il doit y répondre sous un mois. Les associés peuvent aussi exiger que le gérant convoque une assemblée générale (AG) sur une question déterminée, par lettre recommandée. Là encore, le gérant dispose d'un mois pour organiser l'AG. Faute de quoi, ils peuvent agir en justice pour désigner un mandataire qui s'en charge. Enfin, si les associés estiment que les comptes sont insincères, ils sont en droit de demander en justice la désignation d'un expert afin d'examiner les comptes et mettre en cause, le cas échéant, la responsabilité du gérant.

Même s'ils ne prennent pas part au vote, les associés nus-propriétaires ne peuvent pas être privés de leurs droits de participer aux décisions collectives. Vous devrez donc toujours les convoquer aux assemblées. Ils conservent également un droit de regard sur votre gestion et approuvent tous les ans les comptes sociaux de la SCI. Par la suite, libre à vous de modifier les statuts et notamment le système de vote pour laisser un peu plus de pouvoir à vos enfants, par exemple en décidant sur certains sujets qu'un vote à la majorité ou à la majorité des deux tiers est nécessaire.

4) Soignez toutes les clauses de la société

Les clauses d'agrément des statuts encadrent l'entrée de nouveaux associés ainsi que la sortie des présents. En cas de décès de l'un d'eux, la clause pourra organiser le fonctionnement de la SCI jusqu'à l'agrément de ses héritiers (neutralisation ou non des droits de vote attachés aux parts sociales du défunt, désignation d'un mandataire commun à ses héritiers…). Ces clauses statuent aussi sur les règles de vente des parts sociales : Si un des associés entend vendre des parts à une tierce personne, la loi prévoit déjà l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois laisser des gérants seuls décisionnaires.

Si la SCI donne des biens en location, sachez que vous pouvez introduire des clauses spécifiques concernant la répartition des bénéfices de la société. Si un associé ne peut pas percevoir la totalité des bénéfices, il sera possible de procéder à une répartition des revenus générés qui ne corresponde pas à la répartition du capital entre les associés.

Cabinet Prévalence - juillet 2023.