Ces dernières années, les taux d’intérêts ont été historiquement bas, et ont largement favorisé l’emprunt pour effectuer des investissements locatifs. La situation n’est plus la même en 2023, et les prix depuis quelques mois déjà sont clairement orientés à la baisse. Cependant des opportunités d’investissements immobiliers sont toujours présentes et le seront vraissemblablement plus encore dans quelques temps. Pour les saisir, le recours à l’emprunt reste une stratégie gagnante. Plusieurs mécanismes sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif. Explications.

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La déductibilité des intérêts d’emprunt

Dans le cadre d’un investissement locatif, vide ou meublé, les intérêts et les frais d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Pour cela, il faut être soumis au régime réel d’imposition, qui permet de déduire toutes les charges locatives. Pour rappel, dans le cadre du régime microfoncier, les intérêts sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire.

Cette déductibilité concerne les intérêts liés à l’acquisition du bien, mais aussi ceux ayant servis à financer des travaux de réparation ou d’amélioration du logement, ainsi que la police d’assurance.

Pour connaitre les montants qui peuvent être déduits des revenus fonciers, il faut se reporter à l’Imprimé fiscal Unique (IFU) envoyé par la banque qui a accordé le prêt.

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L’effet de levier du crédit

L’effet de levier consiste à profiter de l’emprunt bancaire pour augmenter sa capacité d’investissement, dans la perspective d’augmenter l’éventuel retour sur investissement. 

Dans cette recherche d’équilibre, l’inflation joue un rôle favorable puisqu’elle diminue la charge relative de la dette. Avec une inflation à 5 % et un taux d’emprunt à 4 % sur 20 ans, on parle même d’un taux d’emprunt réel négatif. La somme effectivement remboursée au fil des mois a une valeur moindre en raison de la perte du pouvoir d’achat provoquée par l’inflation. Dans le même temps, les loyers pourront eux être augmentés et prendre une part de plus en plus significative dans le remboursement d’emprunt.
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La renégociation du taux de crédit

Alors qu’en Europe, les taux révisables sont la norme, en France, les taux fixes règnent en maitre. Le taux est défini lors de la souscription d’un crédit, et sera le même pour toute la durée du remboursement. Le montant des mensualités et le coût total du crédit sont donc connus à l’avance. Cependant, si les taux d’intérêts venaient à baisser, il est possible de bénéficier de cette opportunité en demandant une renégociation auprès de la banque afin de faire baisser le coût total du crédit.

En cas de refus, ou pour avoir un argument de plus dans la négociation, il est possible de contacter un autre établissement bancaire pour faire un rachat du crédit. Cette renégociation, ou ce rachat, permettent de diminuer le montant des mensualités, ou de réduire la durée du remboursement.

Pour que la renégociation soit intéressante, il faut que l’écart de taux soit au minimum de 1,5 point, et être dans le premier tiers du remboursement. C’est en effet dans le premier tiers de la durée du prêt que les intérêts constituent la part la plus importante des mensualités, et que la renégociation aura le plus d’impact sur le coût total du crédit. Il est donc essentiel de faire des simulations pour s’assurer de la pertinence d’une renégociation.

À savoir : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. L’investisseur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de son investissement, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.

 

Cabinet Prévalence - août 2023