Dans certaines situations, un propriétaire aura bien du mal à sortir son logement de la catégorie F ou G au diagnostic de performance énergétique. Voici pourquoi, en fonctions de différents cas de figures possibles :
SOMMAIRE- 1/ Tout a déjà été tenté
- 2/ Cela risquerait d'endommager le bati
- 3/ Le service d'urbanisme s'y oppose
- 4/ Le coût serait excessif
Dans certains cas de figure, les travaux de rénovation des biens mal classés au diagnostic de performance energétique (DPE) sont délicats, voire impossibles. Voici les situations que les propriétaires concernés peuvent rencontrer.
1) Tout a déjà été tenté
Le cas de figure
Le logement, situé dans un immeuble en copropriété, est classé G+ par le diagnostic de performance énergétique (consommation annuelle d'énergie finale supérieure à 450 kWh/m²). Il ne peut plus être loué, ni le bail reconduit, depuis le 1er janvier 2023 (1) malgré les efforts du bailleur pour améliorer l'étiquette énergie.
Quels justificatifs produire ?
Pour être dispensé de travaux, le bailleur doit prouver qu'il a tout tenté : travaux dans le logement (fenêtres, chaudière, isolation, etc.) et « diligences en vue de l'examen de résolutions » d'assemblée générale tendant à la réalisation de travaux dans les parties communes (isolation des combles, pompe à chaleur collective, isolation des planchers hauts des caves…) (2). Le bailleur doit, a minima, produire les échanges qu'il a eus avec le conseil syndical et le syndic. L'envoi d'une lettre recommandée à ce dernier ne suffit pas.
2) Cela risquerait d'endommager le bâti
Le cas de figure
À partir du 1er janvier 2025, l'indécence énergétique s'étendra aux logements classés G. À compter de cette même date, le juge ne pourra plus ordonner de travaux qui feraient courir un risque de pathologie du bâti (3), affectant sa structure, sa toiture, etc. Typiquement, une isolation par l'extérieur (ITE), qui risquerait d'endommager une construction à pans de bois.
Quels justificatifs produire
Le bailleur devra présenter une note argumentée rédigée sous sa responsabilité par un homme de l'art, un architecte ou un bureau d'études. Son contenu pourra démontrer qu'aucun isolant, pas même en fibre de bois par exemple, ne pourra s'accrocher sur la façade. L'argumentation doit être solide : au moindre doute, une contre-expertise pourrait être demandée par le locataire ou par le juge aux frais du bailleur.
3) Le service d'urbanisme s'y oppose
Le cas de figure
À compter du 1er janvier 2025, le juge devra aussi tenir compte de l'impossibilité, pour le bailleur, de faire des travaux permettant d'atteindre la lettre F en raison d'un refus d'autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) (4). Ce refus doit avoir pour motif une modification de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration du bâtiment causée par les travaux destinés à améliorer l'étiquette. Il peut être fondé sur les codes du patrimoine ou de l'environnement, comme sur les règles générales d'urbanisme. Au besoin, le juge suspendra sa décision jusqu'à ce que le service instructeur ait statué.
Quels justificatifs produire ?
Le refus d'autorisation, exprès ou tacite, suffit. Un grand nombre d'immeubles anciens devraient être concernés. À Paris, notamment, les rejets de dossier se multiplient, y compris ceux portant sur des projets d'isolation pour des cours arrière d'immeubles. Le gouvernement, cherchant à lever cet obstacle à la rénovation énergétique, a noué un dialogue avec les Architectes des Bâtiments de France, pour déterminer si des réglementations, ou leur mode d'application, pourraient évoluer (5).
4) Le coût serait excessif
Le cas de figure
Au 1er janvier 2028, tous les logements devront être classés de A à E pour être décents, à l'exception des bâtiments pour lesquels c'est impossible en raison du coût des travaux, manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien (6). Cette nouvelle exception pourrait s'ajouter à celles existant déjà, mais, attention, il ne s'agit encore que d'un texte général. Il n'a pas encore été intégré au décret décence. Comment savoir si le coût est manifestement disproportionné ? On peut se référer au texte qui définit cette notion pour déterminer si une rénovation énergétique est ou non performante (logement méritant l'étiquette A ou B) : il y a disproportion si les travaux excèdent 50 % de la valeur vénale du bien (7).
Quels justificatifs fournir ?
Ce texte prévoit que la valeur (vénale) du bien, qui sert ici de référence, devra être évaluée par un professionnel de l'immobilier. Le bailleur, pour plus de prudence, aura intérêt à solliciter un agent immobilier, un expert ou un notaire pour l'établir. Cette exception devrait rester marginale, compte tenu des prix de la pierre et des rénovations qui auront déjà été effectuées dans les logements à cette date. Elle ne devrait plus concerner que des maisons énergivores dans de petites communes ou à la campagne.
