10, 15, voire 20 %... c’est la décote applicable aux sociétés civiles immobilières familiales (SCI), qui permet de réduire les droits à payer au fisc. Un avantage intéressant pour l’impôt sur la fortune immobilière mais aussi en cas de donation.

• La valeure des parts est inférieure à celle des immeubles.
• SCI et impôt sur la forune immobilière (IFI).

La constitution d'une SCI peut permettre de réaliser de substantielles économies d'impôts. Les associés peuvent diminuer le taux d'imposition de leurs revenus locatifs en cas d'option pour l'impôt sur les sociétés. Ils peuvent aussi appliquer une décote sur la valeur du patrimoine, pour le calcul des droits de donation, de succession et de leur impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Sa création doit toutefois être motivée par d'autres préoccupations que l'unique (ou le principal) souhait de payer moins d'impôts, faute de quoi elle peut être considérée comme un abus de droit lourdement sanctionné.

La valeur des parts est inférieure à celle des immeubles

La valeur des parts sociales d'une SCI est toujours inférieure à celle des immeubles qu'elle détient. Dans les SCI familiales, une décote d'au moins 10 % est admise pour tenir compte du fait qu'il n'existe pas de marché de vente des parts sociales, et que la clause d'agrément généralement incluse dans les statuts restreint la libre disposition de leurs parts par les associés. Elle peut grimper à 15 % ou 20 % pour les associés minoritaires dont les pouvoirs au sein de la SCI sont limités. L'application de ces décotes est évidemment très avantageuse en cas de transmission des parts sociales par donation ou succession, car elles permettent de réduire sensiblement les droits à payer au fisc.

Il est également moins coûteux de transmettre un immeuble acquis à crédit via une SCI qu'en direct. Avec une SCI, la donation des parts sociales sera taxée uniquement sur la valeur de l'actif diminuée du montant de l'emprunt restant à rembourser. Sans la SCI, le contrat de prêt imposera de rembourser la banque intégralement avant de donner le bien qu'elle a financé, de sorte que les droits de donation seront calculés sur sa valeur brute.

SCI et impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les associés de la SCI doivent inclure dans leur patrimoine soumis à l'IFI la fraction de la valeur vénale de leurs parts sociales représentative de biens ou droits immobiliers imposables détenus, directement ou indirectement, par la société. Cette fraction imposable est déterminée en appliquant à la valeur vénale réelle des titres le coefficient correspondant au rapport entre la valeur des biens et droits immobiliers imposables détenus par la société et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs détenus par la société (article 965 du CGI).

La détention d'un patrimoine immobilier au travers une société permet d'opérer une décote sur sa valeur. En effet, la valeur vénale des parts sociales est toujours inférieure à la valeur vénale de l'immeuble ramenée au nombre de parts. Ainsi, les associés d'une SCI à caractère familial soumis à l'IFI peuvent appliquer une décote d'au moins 10 % sur la valeur du patrimoine social, pour tenir compte de l'absence de marché et de l'existence de clauses d'agrément limitant la liberté de cession de leurs parts sociales. Une décote plus généreuse, de l'ordre de 15 à 20 %, est autorisée pour les associés minoritaires dont les pouvoirs au sein de la SCI sont limités. Les tribunaux ont également admis le cumul de cette décote dite d'« illiquidité » avec l'abattement applicable aux biens détenus en indivision, à propos d'un bien apporté à une SCI par des associés propriétaires indivis.
 

Cabinet Prévalence - janvier 2024.