Le démembrement de propriété est à considérer lors d’un investissement locatif. La nue-propriété a de nombreux atouts : prix d’entrée plus faible, fiscalité avantageuse et risque réduit.

Limiter au maximum le risque. C'est la promesse de l'investissement en nue-propriété, qui dissocie la pleine propriété du bien en deux droits distincts : la nue-propriété (les murs, achetés par l'investisseur) et l'usufruit (l'usage et la jouissance cédés à un bailleur institutionnel ou à un gestionnaire).

À la clé : une décote sur le prix de vente de 30 à 50 %. Dépendant de la durée du démembrement de propriété (de 10 à 25 ans), elle correspond aux loyers que vous auriez perçus si le bien avait été mis en location, nets de fiscalité. Une aubaine dans un contexte où les prix de l'immobilier ont augmenté de + 30 % en 10 ans, selon l'Insee.

 

Pour quels profils ?

Ce type de placement s'adresse aux investisseurs qui n'ont pas besoin de percevoir de revenus locatifs immédiats et ne souhaitent pas alourdir le poids de leur fiscalité. Durant le démembrement, l'usufruitier s'occupe de la gestion locative et des interactions avec le locataire. Il perçoit les loyers, pas vous. Vous ne payez pas de taxe foncière sur le bien, qui n'entre pas dans l'assiette taxable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) tant que vous ne récupérez pas la pleine propriété.

Vous pouvez vendre votre nue-propriété à tout moment, sans en avertir l'usufruitier et sans remise en cause des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. Son accord n'est indispensable que si vous souhaitez vendre le logement en pleine propriété. Reste que ce type de placement n'a de sens que sur le long terme. C'est toujours un pari sur l'avenir. Dans le neuf, vous profitez d'un logement ultraperformant sur le plan énergétique, à bas coût, ce qui peut être un atout futur. Car la loi Climat et résilience étale l'interdiction de louer les logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), entre aujourd'hui et 2034. Détenir un logement neuf classé A ou B permet d'affronter sereinement l'avenir, sur le plan locatif. Dans l'ancien, vous obtenez, dans des villes où les prix sont parfois élevés, un logement moins cher, bien situé, qui a de fortes chances de gagner en valeur à l'avenir.

 

Une fiscalité avantageuse au moment de vendre

Une fois la période de démembrement terminée, vous récupérez la pleine propriété de votre logement. Plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez reprendre le bien pour y habiter. Ayez néanmoins à l'esprit que, désormais, il entrera dans votre assiette taxable à l'IFI et que vous serez redevable des impôts locaux. Vous pouvez aussi prendre la décision de le mettre en location, nue ou meublée, en fonction de ses caractéristiques et de la ville où il est situé. Enfin, vous pouvez le vendre. Sachez que la décote en nue-propriété n'est pas considérée comme une plus-value. Elle n'est donc pas taxée lors de la revente au moment du remembrement. Vous profitez ainsi d'une valorisation mécanique de votre investissement.
 

Vous ne serez imposé que sur la plus-value générée entre la valeur vénale de la pleine propriété du logement lors de votre acquisition et la valeur du bien le jour de la vente. Elle est taxée au taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais, en fonction de la durée du démembrement, vous bénéficiez d'une exonération partielle ou totale de la plus-value au titre de la durée de détention, comme illustré dans le tableau ci-dessus.

 

Exemple : Le démembrement a duré 10 ans et, à l'issue, la vente du bien génère une plus-value de 30 000 €. L'assiette de calcul de l'impôt sur la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention de 30 % (5 ans de détention x 6 %). L'impôt au taux de 19 % se calcule alors sur la base de 21 000 € (30 000 € x 70 %), soit un montant dû de 3 990 €. Le calcul s'effectue de la même manière pour les prélèvements sociaux.
 

Cabinet Prévalence - mars 2024